Immobilien von A bis Z
Lexikon
Immobilien-Lexikon: Ihr Schlüssel zum Fachwissen
Tauchen Sie ein in die Welt der Immobilienbegriffe mit unserem umfangreichen Lexikon. Hier finden Sie präzise Definitionen und detaillierte Erklärungen zu Schlüsselbegriffen des Immobilienmarkts. Ideal für Käufer, Verkäufer und Investoren, die ihr Fachwissen vertiefen und sich auf dem Markt sicher bewegen möchten.
A
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist erforderlich um ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. Sie bestätigt, dass jede Wohnung baulich von anderen Wohnungen getrennt ist. Eine abgeschlossene Wohnung muss einen eigenen, verschließbaren Zugang sowie eine Küche und ein Badezimmer besitzen. Diese Bescheinigung ist eine Grundvoraussetzung für die Eintragung der Miteigentümer im Grundbuch und dient zur Begründung von Wohn- oder Teileigentum.
Altlasten sind schädliche Verunreinigungen des Bodens durch Chemikalien, Flüssigkeiten oder Baustoffe. Wer sie vermeiden will kann ein Bodengutachten durchführen lassen und sollte die vorgegebenen Sanierungsmaßnahmen genau einhalten. Altlasten müssen im Grundbuch vermerkt werden und unaufgefordert für Käufer angegeben werden.
B
Das Baujahr eines Hauses entspricht dem Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung. Bauarbeiten im Außenbereich oder Flur eines Hauses können danach noch geschehen. Das Baujahr ist für ältere Immobilien besonders relevant, da es für die Wertermittlung einbezogen wird und ein Hinweis auf potenzielle Schäden und deren Ursache gibt.
Die Bausubstanz eines Hauses sind alle nichtbeweglichen Einzelteile dessens. Hierzu gehören Böden, Wände, Decken und Dach. Die Werte dieser sind relevant für Wertermittlungen und Renovierungsmaßnahmen.
Hier werden die verbindlichen Vorgaben eines Ortes für jegliche Bebauungen festgehalten. Das umfasst Aspekte wie die Größe von Gebäuden, deren Gestaltung, Materialien, Abstände oder Klimafreundlichkeit. Qualifizierte Bebauungspläne umfassen mindestens vier Festsetzungen. Sie sind oft komplexer und beschreiben auch Verkehrslage oder Nutzung der Fläche. Einfache Bebauungspläne haben einen geringeren Umfang und weniger strenge Regelungen. Man kann die Pläne im Rathaus oder kleineren Ämtern einsehen.
Bei diesem Termin nimmt der Notar das Einverständnis der Beteiligten an einem Vertrag ab. Der Vertrag wird üblicherweise vorgelesen, genehmigt und unterzeichnet um ihn gültig zu machen. Vorher wird der Notar beauftragt und ein Vertragsentwurf verfasst. Bei dem Beurkundungstermin können Teile des Vertragentwurfs ergänzt oder verändert werden. Im Nachhinein wird der offizielle Vertrag an die Beteiligten verschickt.
D
Ein Darlehen kann als Finanzierungsmaßnahme für den Kauf einer Immobilie genutzt werden. Darlehen können bei einer Bank oder Privatperson aufgenommen werden. Man stellt eine Kreditanfrage, diese wird bei Genehmigung vertraglich verhandelt, der Kredit wird ausgezahlt und muss daraufhin getilgt werden.
Gebäude unter Denkmalschutz haben striktere Auflagen im Bezug auf Sanierungen und Umbauten durch ihren kulturellen Wert. Meist lassen sich Investitionen in Denkmalbauten von der Steuer abschreiben. Durch den besonderen Status und oftmals spannende Optik sprechen diese Gebäude manche Menschen besonders an. Wenn sie gut saniert sind, werden sie gern vermietet.
E
Dieser Ausweis dient der Bewertung der Energieeffizienz eines Gebäudes. Er wird anhand verschiedener Kernwerte ermittelt. Dazu gehören Wasser-, Strom- und Wärmeverbrauch. Man unterteilt in zwei unterschiedliche Ausweisarten je nach Baujahr und Art des Hauses. Der Bedarfsausweis deckt die grundlegenden Daten zum Energiebedarf den Bauunterlagen nach ab. Der Verbrauchsausweis deckt neben den normalen Daten auch die Verbrauchsdaten ab.
Durch eine Vererbung erhalten Verwandte eines verstorbenen Menschen Teile von dessen Besitz. Darunter können auch Immobilien fallen. Die Erbschaft wird über ein Testament oder die Erbschaftsfolge bestimmt, also dem Verwandschaftsgrad nach. Ein Erbe kann ebenfalls Schulden beinhalten, weswegen manche ihr Erbe ausschlagen. Gerade wenn Immobilien im Spiel sind, kann es aber auch ratsam sein geringere Schulden eines Erbes zu tilgen.
Hierbei wird der Wert einer Immobilie anhand seiner potenziellen Erträge durch Mieten ermittelt. Das geschieht im Vergleich mit ähnlichen Immobilien in gleicher Lage.
Exposés werden verfasst um Immobilien zu vermarkten. Ihre Grunddaten und Besonderheiten werden erfasst. Bestimmte Angaben, die für einen Verkauf rechtlich notwendig sind, können in einem Exposé gegeben werden, beispielsweise Wohnfläche, Lagebeschreibung, Nutzung, Ausstattung und Zustand. Durch gute Fotos, Videos oder sogar 360°-Rundgänge wird ein Exposé deutlich aufgewertet.
F
Die Fälligkeit beschreibt eine festgelegte Frist in der eine Geldsumme gezahlt werden muss. Wenn man die Fälligkeit nicht einhält kann es bestraft werden, z.B. indem bei einem Hauskauf der Verkäufer das Angebot via Rücktrittsrecht zurücknimmt. Die Fälligkeit eines Betrages wird bei Immobilienkäufen von dem notariellen Kaufvertrag festgelegt. Der Notar ist dafür verantwortlich den Zahlenden von der Fälligkeit zu informieren.
Flurkarten dienen der Dokumentation von Stadtgebieten. Dazu zählen deren Grundstücke und Bebauung. Die Karten sind in Flurstücke unterteilt, welche nummeriert sind und grundlegende Informationen über Grundstücke aufweisen. Man kann sie bei einem Liegenschaftskataster erhalten.
G
In diesem Buch werden die amtlichen Daten der Grundstücke eines Gemeindebezirks aufgezeichnet. Rechtliches Eigentum und allgemeine Regelungen sind Teil dessen. Für verschiedene Bauten gibt es verschiedene Grundbücher, wie das Wohnungsgrundbuch oder Erbbaugrundbuch. Das Buch ist unterteilt in mehrere Abschnitte, die verschiedene Grundlagen klären. Änderungen am Zustand der Gebäude müssen immer eingetragen werden.
Bei Käufen von Grundstücken oder Teilen dieser fällt diese Steuer an. Je nach Bundesland schwankt sie zwischen 3,5% und 6,5%. Sie zählt als eine der Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie. Im Falle einer Schenkung oder eines Todes bleibt die Steuer aus.
Im Grundriss wird der Aufbau eines Wohnraums maßstabgetreu dargestellt. Fenster, Türen, Steckdosen und Einbaumöbel sind Teil davon. Sie werden für Exposés genutzt. Potenzielle Kunden können anhand der Darstellung sich ein genaues Bild des Wohnraums schaffen, potenzielle Raumaufteilungen planen und Vorstellungen für die Gestaltung entwickeln.
Das Urteil eines Sachverständigen über den Zustand einer Immobilie gilt als Gutachten. Neben den allgemeinen Daten zu einem Grundstück könen auch Wertermittlungsverfahren in ein Gutachten einbezogen werden. Ein vollständiges Gutachten ist die Basis eines erfolgreichen Verkaufsverfahrens.
H
Dieses monatliche Geld wird als Vorschuss von dem Wohnungsbesitzer an den Verwalter dieser gezahlt. Das Hausgeld dient der Fianzierung von Betriebs-, Verwaltungs und Instandhaltungskosten. Der genaue Betrag wird jährlich über den Wirtschaftsplan des Gebäudes von den Eigentümern festgelegt.
I
Das sind die Kosten von Baumaßnahmen für die Instandhaltung einer Immobilie. Um den Wert einer Immobilie zu erhalten oder zu steigern müssen regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen getroffen werden. Energieversorgung, Versicherungen und Renovationen gehören dazu. Eigentumswohnungen benötigen Instandhaltungsrücklagen, die aus dem Hausgeld gebildet werden.
K
Diese Behörde befasst sich mit der Vermessung von Grundstücken. Anhand deren Abmessungen werden Flurkarten und Liegenschaftspläne erstellt. Diese werden für Baumaßnahmen oftmals benötigt und können bei dem Amt eingefordert werden.
L
Für den Wert einer Immobilie ist ihre Lage relevant. Manche Orte werden durch Umweltfaktoren mehr oder weniger ersehnlich für Bewohner. Bedrohungen durch Naturkatastrophen, hohe Kriminalität oder fehlende Infrastruktur können den Wert einer Immobilie drastisch senken.
M
Ein Makler dient als Experte im Immobilienhandel, der den gesamten Prozess betreut. Durch Expertise im Geschäft und umfangreiches Wissen sorgen sie dafür, dass eine Immobilie effektiv beworben wird. Sie sind nicht zwingend notwendig für ein Verkaufsverfahren, können aber in allen Schritten des Verfahrens aushelfen. Für die Leistungen wird eine Provision gezahlt.
Durch diesen Auftrag wird ein Makler allein zuständig für einen Immobilienverkauf. Je nach Auslegeung kann der Verkäufer ebenfalls in den Handel treten oder nicht. Ein einfacher Makleralleinauftrag lässt es zu, dass der Verkäufer selbstständig Kunden findet und bei einem selbstständigen Verkauf keine Provision zahlen muss. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag darf nur der Makler Käufer finden.
Im Mietvertrag werden Preis und Vorraussetzung für ein Mietverhältnis festgelegt. Z.B. spielen die Nutzung und der Zustand der Fläche eine große Rolle in der Einigung von Vermieter und Mieter. Die Haltung von Haustieren und Nutzen von Gewerbeflächen können vertraglich reguliert werden. Erhöhungen und Senkungen der Miete müssen rechtlich begründet sein.
Eine Modernisierung bezeichnet bauliche Maßnahmen an einer Immobilie, die den Wohnwert erhöhen. Im mietrechtlichen Kontext wird der Begriff enger gefasst, wenn die Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden sollen. In diesem Fall gelten nur bestimmte Maßnahmen als Modernisierung, wie Verbesserung der Sicherheitsvorkehrungen, Erhöhung des Nutzwerts für die Mieter, Reduzierung des Energieverbrauchs, Maßnahmen aufgrund behördlicher Auflagen und Schaffung zusätzlichen Wohnraums.
N
Notare arbeiten als unabhängige Berater und Betreuer im Rechtsgeschäft für Bürger. Sie tragen dementsprechend ein öffentliches Amt. Zu ihren Aufgaben gehören Beurkundungen von Rechtgeschäften, u.a. Grundstück- und Erbrechte, sowie die Beglaubigung von Abschriften und Unterschriften. Des weiteren können sie Versteigerungen durchführen, Nachlässe vermitteln oder Wertgegenstände aufbewahren. Diese Dienstleistungen von Notaren sind für den Immobilienhandel unerlässlich.
Für Immobilien wird ggf. ein Nutzungsrecht vereinbart um besondere Sachverhalte zu klären. Manche Verkäufer bewahren ein Wohnrecht auf ihre Immobilie, das meist bis zum Lebensende läuft. Für Teilverkäufe wird auch das Nießbrauchrecht genutzt, wodurch ein ehemaliger Eigentümer eine Immobilie selbst bewohnen und vermieten darf. Formen der Nutzungsrechte werden in Erbfällen gerne genutzt.
P
Wenn kein Makler für einen Verkauf beantragt wird ist dieser provisionsfrei. Wenn ansonsten ein Makler beauftragt wird einen Verkauf zu übersehen, fällt der Person, die diesen beauftragt hat die Maklerprovision zu. Dementsprechend läuft der Handel für die andere Person provisionsfrei ab. Diese Regelung besteht durch das Bestellerprinzip, welches 2020 eingeführt wurde.
R
Die Reallast beschreibt das Recht auf persönliche Leistungen durch ein Grundstück. Beispielsweise kann die Besitzerin eines Grundstücks mit Apfelbäumen die Erträge dieser erhalten. Die Reallast eines Grundstücks ist in das Grundbuch einzutragen.
S
Im Sachwertverfahren werden nur die grundlegenden Aspekte einer Immobilie betrachtet. Meist wird es mit dem Ertragswert- oder Vergleichwertverfahren gemeinsam genutzt um den Verkehrswert einer Immobilie festzulegen.
Bei Immobilienverkäufen fällt unter bestimmten Vorrausetzungen eine Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Wurde die Immobilie für zwei Jahre sowie das Verkaufsjahr bewohnt oder vor mehr als zehn Jahren erworben, fällt die Steuer aus. Wurde sie jedoch nicht lang genug bewohnt und vor weniger als zehn Jahren erworben, muss die Steuer gezahlt werden.
T
Die formelle Aufteilung eines Mehrfamilienhauses geschieht über die Teilungserklärung. Diese legt fest, welche Rechte und Pflichten die Wohnungseigentümer erhalten. Auf ihrer Basis werden Wohnungsgrundbücher erstellt. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum müssen in der Erklärung präzise getrennt sein.
Für Immobiliendarlehen müssen Tilgungen gezahlt werden, um einen Kredit mit Zinsen zurückzuzahlen. Bei der Festlegung des Darlehens kann man zwischen drei Formen unterscheiden. Ein Annuitätsdarlehen wird durch monatliche Ratenzahlungen beglichen, bei denen die Zinsen durch den Restschuldensatz berechnet werden. Hier sinken die Zinsen mit der Zeit. Bei einem Tilgungsdarlehen ist die Tilgung immer gleich hoch. Wer sich für eine Endtilgung entscheidet zahlt im zeitlichen Rahmen nur die Zinsen und muss am Ende dessens durch einen Sparvertrag oder eine Lebensversicherung tilgen.
U
Vor der Übergabe einer Immobilie werden jegliche Schäden protokolliert. Das Dokument wird freiwillig verfasst und dient als eine Absicherung zwischen Käufer und Kunden, bzw. Vermieter und Mieter. Mängel die nach einer Wohnungsbesichtigung aufgefallen sind können über dieses Dokument ebenfalls gemeldet werden und die Verantwortung für diese weitergegeben.
V
Dieses Verfahren vergleicht den Zustand einer Immobilie mit ähnlichen im Umfeld, um einen Wert zu berechnen. Es wird sehr häufig genutzt, da die ermittelten Preise marktnah sind.
Wenn Kunden ein Kaufinteresse zeigen geht man meist in die Verkaufsverhandlung. Meist geschieht das nach einer Besichtigung. Die Verhandlung soll die Interessen beider Seiten ausbalancieren. Die Festlegung eines Preises ist besonders wichtig bei einer Verhandlung und sollte möglichst frei von Emotionen geschehen.
Diese Versicherung dient als Absicherung für Kunden von Immobilienmaklern. Wenn finanzielle Schäden durch fehlerhafte Beratungen oder verpassten Fristen entstehen, müssen diese von den Anbietern der Leistungen gezahlt werden. Hierdurch werden Kunden vor schwerwiegenden Verlusten durch Fehler im Immobilienhandel geschützt. Auch andere Dienstleister können diese Absicherung bieten.
Über Versteigerungen bieten Immobilienkäufer auf eine Immobilie, um diese zu erhalten. Wenn eine Immobilie einige Interessenten hat, kann sich dieses Verfahren lohnen. Für den Verkäufer kann ein überdurchschnittlicher Gewinn erzielt werden. Jedoch fehlt die persönliche Bindung zum Kunden und ein Austausch von Interessen. Teilweise werden Immobilien zwangsversteigert und sind dadurch günstiger zu erwerben.
W
Um den Preis einer Immobilie festzulegen wird ihr allgemeiner Wert ermittelt. Hierfür werden das Ertragswert-, Sachwert- und/oder Vergleichwertverfahren angewendet. Die Ermittlung kann über einen beliebigen Sachverständigen, wie einen Makler geschehen.
Die Wohnfläche beschreibt die anrechenbare Grundfläche des Wohnraums. Sie ist wichtig für die Kalkulation von Mieten und ihre Berechnung kann unterschiedlich getroffen werden. Treppen, Balkons und Terrassen werden beispielsweise individuell betrachtet und werden den Gegebenheiten nach nur teilweise berechnet. Die Berechnung kann selbst vorgetroffen werden, sollte aber nach einem gesetzlichen Schema getan werden, welches man angibt.
Z
Der Zweitwohnsitz ist ein Wohnraum abseits des Lebensmittelpunkts. Das kann ein Ferienhaus sein oder eine Wohnung in der ein Pendler zum Arbeiten unter der Woche lebt. Der Zweitwohnsitz muss in allen Fällern gemeldet werden, auch als Ferienwohnung/-haus. An manchen Orten kann eine Zweitwohnsitzsteuer anfallen, die wird aber unter bestimmten Umständen nicht erhoben, z.B. wenn Ehepartner den Hauptwohnsitz teilen und der Zweitwohnsitz für Arbeitszwecke genutzt wird.