Tauchen Sie ein in die Welt der Immobilienbegriffe mit unserem umfangreichen Lexikon. Hier finden Sie präzise Definitionen und detaillierte Erklärungen zu Schlüsselbegriffen des Immobilienmarkts. Ideal für Käufer, Verkäufer und Investoren, die ihr Fachwissen vertiefen und sich auf dem Markt sicher bewegen möchten.
A
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist erforderlich um ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. Sie bestätigt, dass jede Wohnung baulich von anderen Wohnungen getrennt ist. Eine abgeschlossene Wohnung muss einen eigenen, verschließbaren Zugang sowie eine Küche und ein Badezimmer besitzen. Diese Bescheinigung ist eine Grundvoraussetzung für die Eintragung der Miteigentümer im Grundbuch und dient zur Begründung von Wohn- oder Teileigentum.
Oberbegriff: Wohnungseigentum/Baurecht
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG
Altlasten sind schädliche Verunreinigungen des Bodens durch Chemikalien, Flüssigkeiten oder Baustoffe. Wer sie vermeiden will kann ein Bodengutachten durchführen lassen und sollte die vorgegebenen Sanierungsmaßnahmen genau einhalten. Altlasten müssen im Grundbuch vermerkt werden und unaufgefordert für Käufer angegeben werden.
Oberbegriff: Boden / Umweltrecht
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 2 Abs. 5 BBodSchG
Die Anschlussfinanzierung ist die Weiterführung einer Immobilienfinanzierung nach Ablauf der ursprünglichen Zinsbindungsfrist. Da nach dieser Frist meist noch eine Restschuld besteht, muss ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen werden – entweder bei derselben Bank (Prolongation) oder bei einem anderen Anbieter (Umschuldung). Ziel ist, die Restschuld zu neuen Konditionen weiter abzuzahlen.
Wichtige Faktoren sind das aktuelle Zinsniveau, die gewünschte Laufzeit und der Tilgungssatz.
Oberbegriff: Finanzierung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 488 ff. BGB
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung einer Immobilie rechtlich absichert (§ 883 BGB). Sie wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer das Objekt zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft, belastet oder verändert. Erst nach Zahlung des Kaufpreises und Erfüllung aller Bedingungen wird die Eigentumsumschreibung endgültig vollzogen.
Oberbegriff: Grundbuch / Eigentumsübertragung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 883 BGB
B
Die Bonitätsprüfung bewertet die Kreditwürdigkeit eines Käufers oder Darlehensnehmers. Sie dient Banken und Verkäufern zur Einschätzung, ob jemand finanziell in der Lage ist, Zahlungsverpflichtungen zuverlässig zu erfüllen. Grundlage sind Einkommensnachweise, Eigenkapital, bestehende Verbindlichkeiten und Informationen von Auskunfteien wie SCHUFA. Eine gute Bonität verbessert Kreditkonditionen und erhöht die Chance auf Finanzierung oder Vertragsabschluss.
Oberbegriff: Finanzierung / Kreditprüfung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 505a BGB
Eine Baufinanzierung ist die langfristige Finanzierung des Kaufs, Baus oder der Sanierung einer Immobilie. Sie besteht in der Regel aus einem Darlehen, das durch Eigenkapital ergänzt wird. Zur Absicherung des Kredits wird meist eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Wichtige Bestandteile sind der Sollzinssatz, die Zinsbindungsfrist, der Tilgungssatz und eventuelle Förderungen, etwa durch die KfW.
Ziel ist, die Immobilie über viele Jahre planbar abzubezahlen.
Oberbegriff: Finanzierung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 488 BGB, §§ 1113 ff. BGB
Eine Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben rechtmäßig durchzuführen. Sie bestätigt, dass das geplante Gebäude oder die bauliche Änderung den geltenden Bauordnungen, Bebauungsplänen und gesetzlichen Vorschriften entspricht. Zuständig ist in der Regel die untere Bauaufsichtsbehörde der Kommune oder des Landkreises.
Erst mit erteilter Genehmigung darf mit dem Bau begonnen werden. Ohne gültige Baugenehmigung drohen Baustopps, Bußgelder oder Rückbauverfügungen.
Oberbegriff: Baurecht / Bauordnung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 59 ff. z. B. BauO SH, §§ 29 ff. BauGB
Das Baujahr eines Hauses entspricht dem Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung. Bauarbeiten im Außenbereich oder Flur eines Hauses können danach noch geschehen. Das Baujahr ist für ältere Immobilien besonders relevant, da es für die Wertermittlung einbezogen wird und ein Hinweis auf potenzielle Schäden und deren Ursache gibt.
Oberbegriff: Objektbeschreibung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 16 GEG, §§ 194 ff. BauGB
Die Bausubstanz eines Hauses sind alle nichtbeweglichen Einzelteile dessens. Hierzu gehören Böden, Wände, Decken und Dach. Die Werte dieser sind relevant für Wertermittlungen und Renovierungsmaßnahmen.
Oberbegriff: Bauzustand / Objektbewertung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §434 BGB
Der Beleihungswert ist der von einer Bank festgelegte Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Kreditvergabe dient. Er beschreibt den Betrag, den das Objekt bei einem langfristig erzielbaren Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit einbringen würde – unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen (§ 16 PfandBG). Aus dem Beleihungswert wird die Beleihungsgrenze abgeleitet. Er schützt die Bank vor Verlusten, falls der Kreditnehmer ausfällt.
Formel: Beleihungswert = Verkehrswert – Sicherheitsabschlag.
Oberbegriff: Finanzierung / Beleihung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 16 PfandBG
Hier werden die verbindlichen Vorgaben eines Ortes für jegliche Bebauungen festgehalten. Das umfasst Aspekte wie die Größe von Gebäuden, deren Gestaltung, Materialien, Abstände oder Klimafreundlichkeit. Qualifizierte Bebauungspläne umfassen mindestens vier Festsetzungen. Sie sind oft komplexer und beschreiben auch Verkehrslage oder Nutzung der Fläche. Einfache Bebauungspläne haben einen geringeren Umfang und weniger strenge Regelungen. Man kann die Pläne im Rathaus oder kleineren Ämtern einsehen.
Oberbegriff: Städteplanung / Bauleitplanung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 8–10 BauGB
Bei diesem Termin nimmt der Notar das Einverständnis der Beteiligten an einem Vertrag ab. Der Vertrag wird üblicherweise vorgelesen, genehmigt und unterzeichnet um ihn gültig zu machen. Vorher wird der Notar beauftragt und ein Vertragsentwurf verfasst. Bei dem Beurkundungstermin können Teile des Vertragentwurfs ergänzt oder verändert werden. Im Nachhinein wird der offizielle Vertrag an die Beteiligten verschickt.
Oberbegriff: Notarwesen / Vertragsrecht
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 8 ff. BeurkG, § 311b BGB
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für ein bestimmtes Gebiet, meist angegeben in Euro pro Quadratmeter. Er wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden oder Städte auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt (§ 196 BauGB). Der Wert bezieht sich auf unbebaute, erschlossene Grundstücke vergleichbarer Art und Lage.
Er dient als Orientierung bei der Wertermittlung von Immobilien, insbesondere für Verhandlungen, steuerliche Bewertungen und Verkehrswertgutachten.
Oberbegriff: Immobilienbewertung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §196 BauBG
C
Die Courtage ist die Vergütung, die ein Makler für den erfolgreichen Nachweis oder die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie wird auch Maklerprovision genannt und ist in §§ 652 ff. BGB geregelt. Die Zahlung erfolgt nur, wenn durch die Maklertätigkeit tatsächlich ein Vertrag zustande kommt. Bei Immobilienverkäufen teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage in der Regel je zur Hälfte („Bestellerprinzip beim Verkauf“). Die Höhe liegt meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, abhängig von Region und Vereinbarung.
Oberbegriff: Maklerrecht / Vergütung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 652 ff. BGB
D
Ein Darlehen kann als Finanzierungsmaßnahme für den Kauf einer Immobilie genutzt werden. Darlehen können bei einer Bank oder Privatperson aufgenommen werden. Man stellt eine Kreditanfrage, diese wird bei Genehmigung vertraglich verhandelt, der Kredit wird ausgezahlt und muss daraufhin getilgt werden.
Oberbegriff: Finanzierung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 488 ff. BGB
Gebäude unter Denkmalschutz haben striktere Auflagen im Bezug auf Sanierungen und Umbauten durch ihren kulturellen Wert. Meist lassen sich Investitionen in Denkmalbauten von der Steuer abschreiben. Durch den besonderen Status und oftmals spannende Optik sprechen diese Gebäude manche Menschen besonders an. Wenn sie gut saniert sind, werden sie gern vermietet.
Oberbegriff: Sanierung, Investition
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 2 ff. DSchG SH
E
Die Eigenkapitalquote gibt an, welcher Anteil des Kaufpreises oder der gesamten Investitionssumme durch eigenes Geld und nicht durch Fremdkapital (z. B. Kredite) finanziert wird. Sie zeigt die finanzielle Stabilität und Bonität eines Käufers oder Unternehmens. Eine höhere Quote senkt das Risiko für Banken, verbessert Kreditkonditionen und reduziert Zinskosten.
Formel: Eigenkapitalquote (%) = (Eigenkapital / Gesamtkosten) × 100
Oberbegriff: Finanzierung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 18 KWG
Dieser Ausweis dient der Bewertung der Energieeffizienz eines Gebäudes. Er wird anhand verschiedener Kernwerte ermittelt. Dazu gehören Wasser-, Strom- und Wärmeverbrauch. Man unterteilt in zwei unterschiedliche Ausweisarten je nach Baujahr und Art des Hauses. Der Bedarfsausweis deckt die grundlegenden Daten zum Energiebedarf den Bauunterlagen nach ab. Der Verbrauchsausweis deckt neben den normalen Daten auch die Verbrauchsdaten ab.
Oberbegriff: Gebäudebewertung / Energieeffizienz
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 79 ff. GEG
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, ein Grundstück, das einem anderen gehört, für einen langen Zeitraum – meist 60 bis 99 Jahre – zu nutzen und darauf ein Gebäude zu errichten (§ 1 ErbbauRG). Der Erbbaurechtsnehmer wird also Eigentümer des Bauwerks, nicht jedoch des Bodens, und zahlt dem Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Erbbauzins. Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Gebäude in der Regel an den Grundstückseigentümer zurück (Heimfall).
Oberbegriff: Sachenrecht / Grundstücksrecht
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 1 ff. ErbbauRG
Durch eine Vererbung erhalten Verwandte eines verstorbenen Menschen Teile von dessen Besitz. Darunter können auch Immobilien fallen. Die Erbschaft wird über ein Testament oder die Erbschaftsfolge bestimmt, also dem Verwandschaftsgrad nach. Ein Erbe kann ebenfalls Schulden beinhalten, weswegen manche ihr Erbe ausschlagen. Gerade wenn Immobilien im Spiel sind, kann es aber auch ratsam sein geringere Schulden eines Erbes zu tilgen.
Oberbegriff: Erbrecht / Eigentumsübertragung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 1922 ff. BGB
Erschließungskosten sind die Gebühren, die beim Anschluss eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur entstehen - Herstellung von Straßen, Gehwegen, Beleuchtung, Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gas- und Telekommunikationsleitungen. Erst durch die Erschließung wird ein Grundstück baureif und darf bebaut werden. Die Höhe der Erschließungskosten variiert je nach Lage, Umfang der Maßnahmen und kommunaler Satzung.
Oberbegriff: Baurecht / Erschließung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 127–135 BauGB
Hierbei wird der Wert einer Immobilie anhand seiner potenziellen Erträge durch Mieten ermittelt. Das geschieht im Vergleich mit ähnlichen Immobilien in gleicher Lage.
Oberbegriff: Bewertung / Wertermittlung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 17-20 ImmoWertV
Exposés werden verfasst um Immobilien zu vermarkten. Ihre Grunddaten und Besonderheiten werden erfasst. Bestimmte Angaben, die für einen Verkauf rechtlich notwendig sind, können in einem Exposé gegeben werden, beispielsweise Wohnfläche, Lagebeschreibung, Nutzung, Ausstattung und Zustand. Durch gute Fotos, Videos oder sogar 360°-Rundgänge wird ein Exposé deutlich aufgewertet.
Oberbegriff: Vermarktung / Immobilienverkauf
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 434 BGB
F
Die Fälligkeit beschreibt eine festgelegte Frist in der eine Geldsumme gezahlt werden muss. Wenn man die Fälligkeit nicht einhält kann es bestraft werden, z.B. indem bei einem Hauskauf der Verkäufer das Angebot via Rücktrittsrecht zurücknimmt. Die Fälligkeit eines Betrages wird bei Immobilienkäufen von dem notariellen Kaufvertrag festgelegt. Der Notar ist dafür verantwortlich den Zahlenden von der Fälligkeit zu informieren.
Oberbegriff: Vertragswesen / Zahlungsabwicklung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 271 BGB
Flurkarten dienen der Dokumentation von Stadtgebieten. Dazu zählen deren Grundstücke und Bebauung. Die Karten sind in Flurstücke unterteilt, welche nummeriert sind und grundlegende Informationen über Grundstücke aufweisen. Man kann sie bei einem Liegenschaftskataster erhalten.
Oberbegriff: Vermessung / Katasterwesen
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 2 VermKatG SH
G
In diesem Buch werden die amtlichen Daten der Grundstücke eines Gemeindebezirks aufgezeichnet. Rechtliches Eigentum und allgemeine Regelungen sind Teil dessen. Für verschiedene Bauten gibt es verschiedene Grundbücher, wie das Wohnungsgrundbuch oder Erbbaugrundbuch. Das Buch ist unterteilt in mehrere Abschnitte, die verschiedene Grundlagen klären. Änderungen am Zustand der Gebäude müssen immer eingetragen werden.
Oberbegriff: Eigentumsrecht / Dokumentation
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 873, 874, 876, 877, 892 BGB, §§ 1 ff. GBO
Bei Käufen von Grundstücken oder Teilen dieser fällt diese Steuer an. Je nach Bundesland schwankt sie zwischen 3,5% und 6,5%. Sie zählt als eine der Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie. Im Falle einer Schenkung oder eines Todes bleibt die Steuer aus.
Oberbegriff: Steuerrecht / Immobilienkauf
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 1 ff. GrEStG
Im Grundriss wird der Aufbau eines Wohnraums maßstabgetreu dargestellt. Fenster, Türen, Steckdosen und Einbaumöbel sind Teil davon. Sie werden für Exposés genutzt. Potenzielle Kunden können anhand der Darstellung sich ein genaues Bild des Wohnraums schaffen, potenzielle Raumaufteilungen planen und Vorstellungen für die Gestaltung entwickeln.
Oberbegriff: Objektunterlagen / Bauplanung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: BauVorlV
Das Urteil eines Sachverständigen über den Zustand einer Immobilie gilt als Gutachten. Neben den allgemeinen Daten zu einem Grundstück könen auch Wertermittlungsverfahren in ein Gutachten einbezogen werden. Ein vollständiges Gutachten ist die Basis eines erfolgreichen Verkaufsverfahrens.
Oberbegriff: Bewertung / Sachverständigenwesen
H
Dieses monatliche Geld wird als Vorschuss von dem Wohnungsbesitzer an den Verwalter dieser gezahlt. Das Hausgeld dient der Fianzierung von Betriebs-, Verwaltungs und Instandhaltungskosten. Der genaue Betrag wird jährlich über den Wirtschaftsplan des Gebäudes von den Eigentümern festgelegt.
Oberbegriff: Wohnungseigentum / Verwaltungskosten
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 16 Abs. 2 WEG
Der Hauptwohnsitz in Deutschland ist der Wohnsitz, an dem man sich überwiegend aufhält. Er ist maßgeblich für Meldepflicht, Steuerpflicht und Wahlrecht. Er wird von den Meldebehörden als Lebensmittelpunkt festgelegt.
Oberbegriff: Meldegesetz
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 21 BMG
Eine Hypothek ist ein dingliches Sicherungsrecht an einer Immobilie, das zur Absicherung einer Geldforderung dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und berechtigt den Gläubiger, das Grundstück zu verwerten, wenn der Schuldner seine Zahlungen nicht leistet. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek eng an die zugrunde liegende Forderung gebunden: Sinkt oder erlischt die Schuld, reduziert sich auch die Hypothek automatisch.
Oberbegriff: Finanzierung / Kreditsicherung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 1113–1190 BGB
I
Das sind die Kosten von Baumaßnahmen für die Instandhaltung einer Immobilie. Um den Wert einer Immobilie zu erhalten oder steigern zu müssen regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen getroffen werden. Energieversorgung, Versicherungen und Renovationen gehören dazu. Eigentumswohnungen benötigen Instandhaltungsrücklagen, die aus dem Hausgeld gebildet werden.
Oberbegriff: Bewirtschaftung / Eigentum
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 535 BGB
K
Diese Behörde befasst sich mit der Vermessung von Grundstücken. Anhand deren Abmessungen werden Flurkarten und Liegenschaftspläne erstellt. Diese werden für Baumaßnahmen oftmals benötigt und können bei dem Amt eingefordert werden.
Oberbegriff: Vermessung / Verwaltung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 1 VermKatG SH
Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Ausgaben, die beim Erwerb einer Immobilie neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Dazu zählen vor allem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. die Maklerprovision. In manchen Fällen kommen Kosten für Gutachten, Finanzierung oder Umbauten hinzu. Die Kaufnebenkosten müssen in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden, da sie in der Regel nicht über den Immobilienkredit mitfinanziert werden.
Oberbegriff: Finanzierung / Kaufabwicklung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 1 ff. GrEStG, GBO, BeurkG, § 652 BGB
Eine KfW-Förderung ist eine finanzielle Unterstützung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die Bauherren, Käufer und Eigentümer bei der Finanzierung von Immobilienprojekten unterstützt. Sie umfasst zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für definierte Zwecke. Ziel ist die Förderung von Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Wohneigentum. Die Beantragung erfolgt meist über die Hausbank vor Beginn des Projekts. Voraussetzung sind förderfähige Maßnahmen und Einhaltung technischer Standards.
Oberbegriff: Förderprogramme / Finanzierung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 1 ff KfW-Gesetz
L
Für den Wert einer Immobilie ist ihre Lage relevant. Manche Orte werden durch Umweltfaktoren mehr oder weniger ersehnlich für Bewohner. Bedrohungen durch Naturkatastrophen, hohe Kriminalität oder fehlende Infrastruktur können den Wert einer Immobilie drastisch senken.
Oberbegriff: Bewertung / Standortanalyse
M
Ein Makler dient als Experte im Immobilienhandel, der den gesamten Prozess betreut. Durch Expertise im Geschäft und umfangreiches Wissen sorgen sie dafür, dass eine Immobilie effektiv beworben wird. Sie sind nicht zwingend notwendig für ein Verkaufsverfahren, können aber in allen Schritten des Verfahrens aushelfen. Für die Leistungen wird eine Provision gezahlt.
Oberbegriff: Vermittlung / Immobilienwirtschaft
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 652 ff. BGB
Durch diesen Auftrag wird ein Makler allein zuständig für einen Immobilienverkauf. Je nach Auslegeung kann der Verkäufer ebenfalls in den Handel treten oder nicht. Ein einfacher Makleralleinauftrag lässt es zu, dass der Verkäufer selbstständig Kunden findet und bei einem selbstständigen Verkauf keine Provision zahlen muss. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag darf nur der Makler Käufer finden.
Oberbegriff: Maklerrecht / Vertragswesen
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 652 BGB
Die Makrolage bezieht sich auf die übergeordnete geografische und wirtschaftliche Einbettung eines Standorts, z. B. Stadt, Region oder Ballungsraum. Wichtige Kriterien sind Infrastruktur, Wirtschaftskraft, Arbeitsmarkt, Bevölkerungsentwicklung und Image des Ortes. Eine starke Makrolage, etwa in wachstumsstarken Metropolregionen, wirkt sich positiv auf Preisentwicklung, Nachfrage und Renditeerwartung aus. Beide Lagearten zusammen bestimmen wesentlich den Marktwert einer Immobilie.
Oberbegriff: Bewertung / Standortanalyse
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 6 Abs. 2 ImmoWertV
Der Marktwert, auch Verkehrswert, ist der Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden kann – also unter normalen Bedingungen, ohne Zwang oder außergewöhnliche Umstände. Er berücksichtigt beispielsweise Lage, Zustand, Ausstattung, Größe und Marktsituation.
Oberbegriff: Bewertung / Wertermittlung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 194 BauGB
Im Mietvertrag werden Preis und Vorraussetzung für ein Mietverhältnis festgelegt. Z.B. spielen die Nutzung und der Zustand der Fläche eine große Rolle in der Einigung von Vermieter und Mieter. Die Haltung von Haustieren und Nutzen von Gewerbeflächen können vertraglich reguliert werden. Erhöhungen und Senkungen der Miete müssen rechtlich begründet sein.
Oberbegriff: Mietrecht / Vertragswesen
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 535–580a BGB
Die Mikrolage beschreibt die unmittelbare Umgebung einer Immobilie – also Faktoren, die direkt auf das Grundstück oder Gebäude wirken. Dazu gehören Nachbarschaft, Straßenverkehr, Lärmbelastung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, ÖPNV-Anbindung oder Grünflächen. Sie beeinflusst maßgeblich die Wohn- und Lebensqualität sowie die Vermietbarkeit einer Immobilie. Eine gute Mikrolage zeichnet sich durch kurze Wege, Sicherheit, gepflegtes Umfeld und stabile Nachfrage aus.
Oberbegriff: Bewertung / Standortanalyse
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 6 Abs. 2 ImmoWertV
Eine Modernisierung bezeichnet bauliche Maßnahmen an einer Immobilie, die den Wohnwert erhöhen. Im mietrechtlichen Kontext wird der Begriff enger gefasst, wenn die Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden sollen. In diesem Fall gelten nur bestimmte Maßnahmen als Modernisierung, wie Verbesserung der Sicherheitsvorkehrungen, Erhöhung des Nutzwerts für die Mieter, Reduzierung des Energieverbrauchs, Maßnahmen aufgrund behördlicher Auflagen und Schaffung zusätzlichen Wohnraums.
Oberbegriff: Baumaßnahme / Werterhalt
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 555b–555e BGB
N
Eine Neben- oder Betriebskostenabrechnung ist die jährliche Aufstellung der tatsächlich angefallenen Kosten für den laufenden Betrieb einer Immobilie, die auf den Mieter oder Eigentümer umgelegt werden. Vermieter müssen die Abrechnung transparent und nachvollziehbar gestalten (§ 556 BGB, § 2 BetrKV). Sie enthält eine Gegenüberstellung der Vorauszahlungen und tatsächlichen Kosten. Ergibt sich eine Differenz, muss der Mieter nachzahlen oder erhält eine Rückerstattung.
Oberbegriff: Betriebskosten / Verwaltung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt:§ 556 Abs. 3 BGB, § 2 BetrKV
Notare arbeiten als unabhängige Berater und Betreuer im Rechtsgeschäft für Bürger. Sie tragen dementsprechend ein öffentliches Amt. Zu ihren Aufgaben gehören Beurkundungen von Rechtgeschäften, u.a. Grundstück- und Erbrechte, sowie die Beglaubigung von Abschriften und Unterschriften. Des weiteren können sie Versteigerungen durchführen, Nachlässe vermitteln oder Wertgegenstände aufbewahren. Diese Dienstleistungen von Notaren sind für den Immobilienhandel unerlässlich.
Oberbegriff:
Rechtsgrundlage, Ausschnitt:
Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das ein Notar führt, um Geldbeträge vorübergehend sicher zu verwahren. Der Käufer überweist den Kaufpreis auf dieses Konto. Der Notar leitet das Geld erst an den Verkäufer weiter, wenn alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. So wird sichergestellt, dass beide Parteien rechtlich abgesichert sind. Die Nutzung ist heute nur noch zulässig, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht.
Oberbegriff:Treuhand / Kaufabwicklung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 54a BeurkG
Für Immobilien wird ggf. ein Nutzungsrecht vereinbart um besondere Sachverhalte zu klären. Manche Verkäufer bewahren ein Wohnrecht auf ihre Immobilie, das meist bis zum Lebensende läuft. Für Teilverkäufe wird auch das Nießbrauchrecht genutzt, wodurch ein ehemaliger Eigentümer eine Immobilie selbst bewohnen und vermieten darf. Formen der Nutzungsrechte werden in Erbfällen gerne genutzt.
Oberbegriff:
Rechtsgrundlage, Ausschnitt:
Die Nutzungsänderung bezieht sich auf die baurechtlich genehmigte Umformung der ursprünglichen Nutzung eines Gebäudes oder von Flächen. Eine Nutzungsänderung muss mit dem Bebauungsplan und den sozialen, gesellschaftlichen Zielen und Maßgaben einer Gemeinschaft vereinbar sein.
Obergbegriff: Bauliches Vorhaben
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §29 BauBG
O
Objektunterlagen sind alle Dokumente, die den Zustand, die rechtliche Situation und die wirtschaftlichen Eckdaten einer Immobilie belegen. Dazu gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne, Teilungserklärung, Mietverträge und Nachweise über Modernisierungen. Sie sind für Käufer, Verkäufer, Banken und Makler entscheidend, um den Wert, die Belastungen und die Finanzierung eines Objekts korrekt einzuschätzen und den Verkauf rechtssicher abzuwickeln.
Oberbegriff:Dokumentation / Immobilienverkauf
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 434 BGB, § 14 MaBV
P
Ein Pachtvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, bei dem der Verpächter dem Pächter ein Grundstück, Gebäude oder Betrieb zur Nutzung überlässt – inklusive der Erlaubnis, daraus Erträge zu ziehen (z. B. landwirtschaftliche Nutzung oder Gastronomiebetrieb). Der Pächter zahlt dafür ein regelmäßiges Pachtentgelt. Im Unterschied zur Miete umfasst die Pacht also auch die Fruchtziehung, also das Recht, Gewinne aus der Nutzung zu erzielen.
Oberbegriff: Pacht- und Nutzungsrecht
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 581–597 BGB
Wenn kein Makler für einen Verkauf beantragt wird ist dieser provisionsfrei. Wenn ansonsten ein Makler beauftragt wird einen Verkauf zu übersehen, fällt der Person, die diesen beauftragt hat die Maklerprovision zu. Dementsprechend läuft der Handel für die andere Person provisionsfrei ab. Diese Regelung besteht durch das Bestellerprinzip, welches 2020 eingeführt wurde.
Oberbegriff: Vermarktung / Vertragswesen
R
Ein Renditeobjekt ist eine Immobilie, die vorrangig als Kapitalanlage gekauft wird, um laufende Einnahmen und langfristige Wertsteigerungen zu erzielen. Typisch sind vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Entscheidend ist das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielter Mieteinnahme.
Oberbegriff: Kapitalanlage / Immobilieninvestment
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 21 EStG |
Die Reallast beschreibt das Recht auf persönliche Leistungen durch ein Grundstück. Beispielsweise kann die Besitzerin eines Grundstücks mit Apfelbäumen die Erträge dieser erhalten. Die Reallast eines Grundstücks ist in das Grundbuch einzutragen.
Oberbegriff: Sachenrecht / Grundbuch
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 1105–1112 BGB
S
Im Sachwertverfahren werden nur die grundlegenden Aspekte einer Immobilie betrachtet. Meist wird es mit dem Ertragswert- oder Vergleichwertverfahren gemeinsam genutzt um den Verkehrswert einer Immobilie festzulegen.
Oberbegriff: Bewertung / Wertermittlung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 21–23 ImmoWertV
Die Sicherungsgrundschuld ist eine Form der Grundschuld, die meist zur Absicherung eines Immobilienkredits dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen. Der Kreditgeber erhält dadurch das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Kreditnehmer nicht zahlt. Sie ist nicht automatisch an eine konkrete Forderung gebunden, sondern über eine Sicherungsabrede mit dem Kredit verknüpft.
Oberbegriff: Finanzierung / Kreditsicherung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 1191–1198 BGB i.V.m. § 1192 Abs. 1a BGB
Bei Immobilienverkäufen fällt unter bestimmten Vorrausetzungen eine Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Wurde die Immobilie für zwei Jahre sowie das Verkaufsjahr bewohnt oder vor mehr als zehn Jahren erworben, fällt die Steuer aus. Wurde sie jedoch nicht lang genug bewohnt und vor weniger als zehn Jahren erworben, muss die Steuer gezahlt werden.
Oberbegriff: Steuerrecht / Immobilienverkauf
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 23 EStG
T
Die formelle Aufteilung eines Mehrfamilienhauses geschieht über die Teilungserklärung. Diese legt fest, welche Rechte und Pflichten die Wohnungseigentümer erhalten. Auf ihrer Basis werden Wohnungsgrundbücher erstellt. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum müssen in der Erklärung präzise getrennt sein.
Oberbegriff: Wohnungseigentum / Baurecht
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 8 WEG
Für Immobiliendarlehen müssen Tilgungen gezahlt werden, um einen Kredit mit Zinsen zurückzuzahlen. Bei der Festlegung des Darlehens kann man zwischen drei Formen unterscheiden. Ein Annuitätsdarlehen wird durch monatliche Ratenzahlungen beglichen, bei denen die Zinsen durch den Restschuldensatz berechnet werden. Hier sinken die Zinsen mit der Zeit. Bei einem Tilgungsdarlehen ist die Tilgung immer gleich hoch. Wer sich für eine Endtilgung entscheidet zahlt im zeitlichen Rahmen nur die Zinsen und muss am Ende dessens durch einen Sparvertrag oder eine Lebensversicherung tilgen.
Oberbegriff: Finanzierung / Kreditrückzahlung
U
Eine Umnutzung von Immobilien bezeichnet umgangssprachlich die Änderung der Funktion eines Gebäudes oder Raums. Es kann sich um Wohn-, Gewerbe- sowie Landwirtschaftsflächen handeln. Eine Umnutzung kann den Erhalt von Gebäuden oder Räumen unterstützen und zur Einhaltung eines Mindeststandards beitragen. Die Flächen, auf denen die Gebäude stehen, können im Innen- oder Außenbereich einer Gemeinde liegen.
Mehr dazu in der Einordnung.
Obergbegriff: Nutzungsänderung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 63 der LBO Schleswig-Holstein
Vor der Übergabe einer Immobilie werden jegliche Schäden protokolliert. Das Dokument wird freiwillig verfasst und dient als eine Absicherung zwischen Käufer und Kunden, bzw. Vermieter und Mieter. Mängel die nach einer Wohnungsbesichtigung aufgefallen sind können über dieses Dokument ebenfalls gemeldet werden und die Verantwortung für diese weitergegeben.
Oberbegriff: Kaufabwicklung / Dokumentation
V
Eine Verbraucherbelehrung informiert Käufer oder Darlehensnehmer über ihre gesetzlichen Rechte, vor allem das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen. Sie soll sicherstellen, dass Verbraucher über den Widerruf einesVertrags informiert sind.
Rechtsgrundlagen sind § 312d BGB und § 355 BGB. Die Belehrung muss klar, verständlich und in Textform erfolgen. Fehlt sie oder ist sie fehlerhaft, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen – der Vertrag kann dann noch nach längerer Zeit widerrufen werden.
Oberbegriff: Verbraucherschutz / Vertragsrecht
Dieses Verfahren vergleicht den Zustand einer Immobilie mit ähnlichen im Umfeld, um einen Wert zu berechnen. Es wird sehr häufig genutzt, da die ermittelten Preise marktnah sind.
Oberbegriff: Bewertung / Wertermittlung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 15–16 ImmoWertV
Wenn Kunden ein Kaufinteresse zeigen geht man meist in die Verkaufsverhandlung. Meist geschieht das nach einer Besichtigung. Die Verhandlung soll die Interessen beider Seiten ausbalancieren. Die Festlegung eines Preises ist besonders wichtig bei einer Verhandlung und sollte möglichst frei von Emotionen geschehen.
Oberbegriff: Vertrieb / Vertragswesen
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 145 ff. BGB
Diese Versicherung dient als Absicherung für Kunden von Immobilienmaklern. Wenn finanzielle Schäden durch fehlerhafte Beratungen oder verpassten Fristen entstehen, müssen diese von den Anbietern der Leistungen gezahlt werden. Hierdurch werden Kunden vor schwerwiegenden Verlusten durch Fehler im Immobilienhandel geschützt. Auch andere Dienstleister können diese Absicherung bieten.
Oberbegriff: Versicherungsrecht / Maklerhaftung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 113 VVG, § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO i.V.m., § 15 MaBV
Über Versteigerungen bieten Immobilienkäufer auf eine Immobilie, um diese zu erhalten. Wenn eine Immobilie einige Interessenten hat, kann sich dieses Verfahren lohnen. Für den Verkäufer kann ein überdurchschnittlicher Gewinn erzielt werden. Jedoch fehlt die persönliche Bindung zum Kunden und ein Austausch von Interessen. Teilweise werden Immobilien zwangsversteigert und sind dadurch günstiger zu erwerben.
Oberbegriff: Zwangsverfahren / Verkauf
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 383 ff. BGB, §§ 1 ff. ZVG
W
Um den Preis einer Immobilie festzulegen wird ihr allgemeiner Wert ermittelt. Hierfür werden das Ertragswert-, Sachwert- und/oder Vergleichwertverfahren angewendet. Die Ermittlung kann über einen beliebigen Sachverständigen, wie einen Makler geschehen
Oberbegriff: Bewertung / Immobilienanalyse
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 194 BauGB, §§ 5 ff. ImmoWertV
.
Es beschreibt die mögliche Veränderung des Marktwertes einer Immobilie in der Zukunft. Investoren nutzen das Wertsteigerungspotenzial zur Beschreibung von Renditechancen. Der Einschätzung liegen Faktoren wie Lage, Zustand oder Infrastruktur zugrunde. Primäre Ansatzpunkte zur Wersteigerung bieten Sanierungen, energetische Modernisierungen oder starke Veränderungen der Infrastruktur. Wertsteigerung (%) = ((neuer Wert – ursprünglicher Wert) / ursprünglicher Wert) × 100
Oberbegriff: Bewertung / Investmentanalyse
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 6, 8, 15 ff. ImmoWertV
Die Wohnfläche beschreibt die anrechenbare Grundfläche des Wohnraums. Sie ist wichtig für die Kalkulation von Mieten und ihre Berechnung kann unterschiedlich getroffen werden. Treppen, Balkons und Terrassen werden beispielsweise individuell betrachtet und werden den Gegebenheiten nach nur teilweise berechnet. Die Berechnung kann selbst vorgetroffen werden, sollte aber nach einem gesetzlichen Schema getan werden, welches man angibt.
Oberbegriff: Bewertung / Flächenberechnung
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 1–5 WoFlV
Z
Die Zinsbindungsfrist bezeichnet den Zeitraum, in dem der Zinssatz eines Immobilienkredits festgeschrieben ist. Während dieser Zeit bleibt der vereinbarte Sollzins unverändert – unabhängig von externen Veränderungen. Üblich sind Laufzeiten von 5 - 20 Jahren. Nach Ablauf der Zinsbindung muss der Kreditnehmer über die verbleibende Restschuld eine neue Vereinbarung treffen (Anschlussfinanzierung). Der strategische EInsatz der Zinsbindung ist ein wichtiges Element bei der Immobilienfinanzierung.
Oberbegriff: Finanzierung / Kreditvertrag
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 489 BGB
Eine Zwangsversteigerung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, bei dem eine Immobilie öffentlich versteigert wird. Offene Schulden des Eigentümers sollen so beglichen werden - bspw. Forderungen und Kredite . Sie wird meist auf Antrag eines Gläubigers angeordnet. Der Erlös dient der Schuldentilgung. Käufer erhalten das Eigentum mit dem Zuschlag durch das Gericht. Für Interessenten bietet das Verfahren die Chance, Immobilien unter Marktwert zu erwerben.
Oberbegriff: Zwangsvollstreckung / Immobilienverkauf
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: §§ 1 ff. ZVG, § 1147 BGB
Der Zweitwohnsitz ist ein angemeldeter Wohnraum abseits des Lebensmittelpunkts, also dem Hauptwohnsitz. Das können ein Ferienhaus oder eine Wohnung sein, die nicht dauerhaft und im geringeren Maße genutzt werden. Der Zweitwohnsitz muss in allen Fällen gemeldet werden. In manchen Gemeinden oder Kommunen kann eine Zweitwohnsitzsteuer anfallen, die unter bestimmten Umständen nicht erhoben wird.
Oberbegriff: Kommunalabgaben / Steuerrecht
Rechtsgrundlage, Ausschnitt: § 1 Abs. 1, § 2, § 3 Abs. 1 S. 1 und Abs. 8 KAG SH, § 18 GO SH