Eine Einordnung aus dem Lexikon des OstseeMaklers
Exposé
Was ist ein Exposé für Immobilien?
"Ein Exposé ist die schriftliche Beschreibung eines Objekts."
Dabei geht es nicht nur um schicke Fotos und Grafiken, ein gelungenes Layout oder eine sympathische, emotionale Ansprache – diese Aspekte unterstützen. Und was wird dadurch unterstützt? Was ist ein Exposé für eine Immobilie? Kurz: Erwartung. Oftmals ist eine Anzeige oder das Exposé der erste Berührungspunkt mit einer Immobilie und bildet die Grundlage für den Abgleich mit der eigenen Vorstellung.
Für Sie als Käufer oder Verkäufer und für Ihren Immobilienmakler, wenn Sie auf professionelle Hilfe zurückgreifen, ist die Qualität des Exposés entscheidend. Und das nicht nur, weil der gemütliche Kamin hervorgehoben wird. Vielmehr sind die meisten Begriffe in der Beschreibung rechtlich relevant. Auf die Angaben sollte sich ein Interessent verlassen, sie zumindest ernst nehmen können. Genau hier liegt die Krux: Sprache und visueller Eindruck prägen subjektive Perspektive.
Entscheidung aufgrund des Exposés
Ein rechtlch relevantes Beispiel findet sich in einem BGH-Urteil (BGH, Urteil v. 19.1.2018, V ZR 256/16), in dem die Käuferin einer Immobilie in Bezug auf die Rückabwicklung des Kaufvertrages recht bekam. In der Beschreibung der Immobilie war unter anderem zu lesen, dass das angebotene Haus unterkellert und, in Klammern gefasst, der Keller trocken sei. Das stimmte nicht. Es war allerdings nicht angebracht der Verkäuferseite absichtliche Falschangaben zu unterstellen. Zumindest sollte sich das später herausstellen. Kurzum: Die Beschaffenheit des Kellers war nicht Teil des Kaufvertrages, also konnte nicht von einer Beschaffenheitsvereinbarung ausgegangen werden. Und die bauliche Umsetzung entsprach dem technischen Stand der Zeit, in der das Haus gebaut wurde. Das stellte der vom Gericht bestellte Sachverständige fest. Die Käuferin hatte insofern schlechte Karten.
Ein Umstand führte zur Rückabwicklung des Vertrages zu Gunsten der Käuferin: die Erwartungshaltung, die durch das Wort „trocken“ im Exposé aufgebaut wurde.
Kurz-Check fürs Exposé
Sollten Sie sich das nächste Mal aufgrund eines Exposés in eine Immobilie schockverlieben, sollte die Rationalität den Blick auf Folgendes freigeben:
- Sofern der Verkäufer oder sein Gehilfe, der Immobilienmakler, einen Mangel nicht gekannt hat, sind der Kaufvertrag und die notarielle Beglaubigung in vielen Fällen entscheidend, zumindest schwerwiegender Sachverhalt bei Mängeln.
- Die Elemente eines Exposés, also auch Bilder und Grafiken, erzeugen oder verstärken Erwartungen an die Immobilie. Um die Beschreibungen einschätzen zu können, bietet sich ein Dreistufenmodell an:
- Kaum relevant für die Beschreibung, daher selten bindend
- Informationen zum Makler und Rahmendaten
- Ausnahme: offensichtlich falsche Angaben, durch die bspw. der Immobilienmakler nicht eindeutig zu verifizieren ist
- Unspezifische, nicht klar fassbare Formulierungen wie „familienfreundliches Haus“
- Möglicherweise relevante Grauzone-Informationen und -Formulierungen, riskant
- die Verwendung von ca.-Angaben
- Beschreibung über Phrasen wie „ruhige Lage“ oder „gepflegter Zustand“, weil es zumindest Näherungswerte zur Eingrenzung gibt oder eine Assoziation zu bestimmten Eigenschaften möglich wird
- Klar belegbare oder definierbare Zustände, hoch riskant
- Angabe von Flächen oder der Verweis auf Baulasten
Nehmen Sie sich als Interessent und potenzieller Käufer Zeit bei der Sichtung eines Exposés. Der direkte Kontakt mit dem Verkäufer oder dem beauftragten Immobilienmakler kann aufschlussreich sein und Ihre Meinung zur Immobilie prägen. Oftmals haben Makler Off-Market-Immobilien im Portfolio, die einen Blick wert sein könnten. Im Falle eines Verkaufs mit Makler sollte ein offizieller Auftrag vorliegen. Nutzen Sie das Fachwissen und die Kontakte Ihres Maklers, um Fragen und Unklarheiten zu klären. Ein qualitativ hochwertiges Exposé im Rahmen der Vermarktung ist das Ziel. Alle Beteiligten sparen sich Geld, Zeit und Nerven, wenn die Risiken bei einem Immobilienkauf oder -verkauf geringgehalten werden.
