Eine Einordnung aus dem Lexikon des OstseeMaklers
Vergleichswertverfahren
Immobilienerbe verlässlich bewerten: Vergleichswertverfahren.
"Das Vergleichswertverfahren ist eine Bewertungsgrundlage für Immobilien. Es basiert auf dem Vergleich sehr ähnlicher Objekte am lokalen Markt."
Die Bewertung einer Immobilie ist mit einer erheblichen Schwierigkeit verbunden: Wie kann die jeweilige Individualität der Eigenschaften einer Immobilie verlässlich, realistisch und nachvollziehbar preislich in den Markt integriert werden? Besonders wichtig wird diese Frage, wenn es um Auseinandersetzungen vor Gericht, bei Erb- oder Scheidungssachen geht. Einen Eindruck von der steuerlichen Tragweite der Bewertung vermittelt ein Urteil (BFH, Urt. v. 11.03.2026 – II R 6/23 –, juris.), in dem zwei Erben den niedrigeren Preis für eine Immobilie als angemessen bestätigt haben wollten.
Vergleichswert: passt und ist fachgerecht.
Der Preis für die Eigentumswohnung, erhoben durch die Erben, kam durch das Sachwertverfahren zustande, eine von drei gebräuchlichen Methoden. Die Verfahren werden entsprechend dem Anwendungszweck nach strikten Vorgaben eingesetzt. Daher können die Wahl des Verfahrens, wie auch die Umsetzung vor Gericht strittig werden. Denn das Sachwertverfahren ist stark an den individuellen Eigenschaften der Immobilie orientiert und kann eine flexiblere Preismodellierung fördern – etwas anders beim Vergleichswertverfahren.
Deshalb wurde die Preisermittlung durch die Erben primär mit der Begründung abgelehnt, dass ein Vergleich das passende Mittel sei. Auf Grundlage von 20 Vergleichsobjekten konnten über den Gutachterausschuss eine Preisspanne und ein Durchschnittswert zugrunde gelegt werden. Aufgrund der besonderen fachlichen Kenntnis, der örtlichen Kenntnis und der tiefgreifenden Kenntnis bekamen diese durch das Gericht Vorrang. Nebenher bemerkt, lag der eingebrachte Wert des Immobilienerbes mit weniger als 50% deutlich unter dem Durchschnitt. Die Erben hätten die Möglichkeit gehabt, ein eigenes Gutachten erstellen zu lassen. Mit der unbelegten Begründung, dass die Kosten entgegen dem Wert des Erbes unverhältnismäßig hoch gewesen seien, wurde dies abgewehrt.
Letztendlich wurden jeder Verweis auf die Nichtvergleichbarkeit des Objekts, mangels entsprechender Daten, und die angebliche Notwendigkeit des Sachwertverfahrens abgeblockt. Da der Durchschnittspreis den verlässlichsten Wert und eine realistische Basis darstellte, wurde die Eigentumswohnung damit bewertet.
