Eine Einordnung aus dem Lexikon des OstseeMaklers
Sachwertverfahren
Sachwertverfahren: Bewertung mit zeitbezogenem Gebäudewert
„Das Sachwertverfahren ist eine regulierte Methode zur Immobilienbewertung. Heutiger Wert eines Neubaus, die getrennte Bemessung von Grund und Gebäude sowie die Alterswertminderung sind die Basis.“
Das Verfahren wird angewendet, wenn die Immobilie, üblicherweise ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, aufgrund unzureichender Vergleichsdaten im Rahmen einer Immobilienbewertung individuell bewertet werden muss. In Kürze: Sachwert = (Bodenwert + altersgeminderter Gebäudewert + Außenanlagen) × Sachwertfaktor ± objektspezifische Anpassungen. Das Sachwertverfahren ist in Deutschland über die ImmoWertV streng reguliert.
Sachwertverfahren: objektbezogen flexibel
Die Pflicht zur Erstellung einer Immobilienbewertung oder eines Gutachtens sowie die wichtige Rolle eines Gutachters, Bewerters zeigen sich im Immobilienalltag deutlich. Denn eine Immobilie muss im Hinblick auf die wirtschaftliche Rolle und die Passung in den örtlichen Markt bewertet werden. Wie im damals zurückverwiesenen Fall (BFH, Urt. 20.09.22, IX R 12/21) kann das bedeuten, dass aufgrund der Nutzung einer Eigentumswohnung als Ferienobjekt nicht primär der Sach-, sondern der Ertragswert beachtet werden muss. Eine GbR erwarb die Wohnung in einem Feriengebiet an der Ostsee – zur Ferienvermietung. Das verantwortliche Finanzamt setzte das Sachwertverfahren an und legte für die Berechnung der Abschreibungen eine nahezu hälftige Verteilung zwischen Grundstück und Gebäude an. Das wirtschaftliche Gewicht allerdings, gemessen am Markt, lag auf dem Ertrags-Aspekt durch die ausschließliche Beherbergung von Feriengästen. Das sah der, vom Finanzgericht beauftragte, Gutachter so. Ob das Sachwertverfahren, obwohl flexibel, in Kombination mit dem Vergleichswertverfahren und auch dem Ertragswertverfahren einsetzbar ist, kann aufgrund der Bedingungen eines Immobilienkaufs oder -verkaufs hinterfragt werden.
