Eine Einordnung aus dem Lexikon des OstseeMaklers
Nutzungsänderung
Nutzbar oder brauchbar: Immobilie ohne Nutzungsänderung!
"Die Nutzungsänderung soll den intendierten Zweck im korrekten bau- und bodenrechtlichen Kontext eines Objekts sicherstellen."
Obwohl es so erscheinen kann, ist die Nutzungsänderung nicht exklusiv im Kontext von Ferienwohnungen zu verstehen. Vielmehr ist sie ein Werkzeug zur Datenerhebung, Kontrolle und Wahrung der Sicherheit im Gebäudesektor – Wohnungs- und Stadtplanung seien genannt. In Schleswig-Holstein, wie in anderen Bundesländern, nehmen der Erhalt und die Sanierung von Gebäuden und Flächen im Innenbereich einer Gemeinde mittlerweile eine wichtige Rolle ein. Verdichtung des Stadtgebiets und möglichst verfallsfreie Stabilisierung im Außenbereich sind häufig maßgebend. Insbesondere beim Wechsel von landwirtschaftlicher, produzierender oder gewerblicher Nutzung, hin zu Vermietung und privatem Wohneigentum ist die Nutzungsänderung bedeutsam. Interessenten, Eigentümer und Investoren sollten grundsätzlich auf eine ordnungsgemäße Genehmigung und die Abstimmung mit den zuständigen Behörden achten – Risikominimierung ist Investitionsschutz.
Nutzungsänderung per se: Das war schon immer so.
Wie entscheidend eine aktuelle Genehmigung zur Nutzung einer Immobilie ist, zeigt ein Urteil aus dem Dezember 2024 (OVG Schleswig, Beschl. v. 10.12.2024 – 1 MB 20/24 –, juris.). Die Eigentümer eines Gebäudes, das seit mehreren Jahrzehnten für Wohnzwecke freigegeben war, hatten sich dazu entschlossen, aus einer Wohneinheit drei zu machen. Küstennähe und Ferienwohnungen: gute Kombination!
Die letzte gültige Genehmigung bestätigte die Nutzungsänderung des Werkstattgebäudes Ende der 1980er Jahre hin zum Einfamilienhaus. Ein wichtiger Schritt, denn Gebäude werden generell nicht einfach isoliert erbaut und genutzt. Bauordnung und Bauplanung, technische Vorschriften, Natur- und Artenschutz, Immissionsschutz oder Bauverfahrens- und Verwaltungsrecht: Das Wofür eines Gebäudes bestimmt das Wie.
Deshalb ist es relevant, wenn ein Einfamilienhaus zu einem „Wohngebäude“ mit mehreren Einheiten wird – Brandschutz als ein Beispiel. Die Anzahl der Wohneinheiten kann bspw. die Gebäudeklasse verändern. Deshalb wäre der formal richtige Weg gewesen,
- einen neuen, vollständigen Bauantrag zu stellen und
- die Zulässigkeit der Nutzung durch die formale Änderung anpassen zu lassen.
Das sei nicht geschehen oder, wie später eingebracht, in der Akte fehle genau diese Genehmigung zum Umbau in drei Wohneinheiten. Dieser Umstand sollte das Argument der Anerkennung als Gebäude im Sinne des Bestandsschutzes stützen, so die mögliche Intention der Eigentümer. Der Bestandschutz würde sich jedoch auf die letzte Genehmigung als Haus mit einer Wohneinheit beziehen, zumal das Fehlen der Genehmigung in der Akte nicht automatisch einen Status als Bestandschutz herstellen könne. Der Umbau der letzten Wohneinheit war im Gange und die anderen beiden wurden seit längerer Zeit zur Kurzzeitvermietung genutzt, wie es die Recherche des Amtes ergab. Dass sich daraus möglicherweise eine gewohnheitsgemäße Nutzung ableiten ließe, wehrte das zuständige Amt mangels formaler Grundlage ab. Das zuständige Amt entschied sich daher, eine Nutzungsuntersagung auszusprechen.
