Klare Verhältnisse, sicheres Erbe
Gefragte Immobilie vererben: Wohnraum an der Kieler Förde
Seit über dreißig Jahren leben Sie in Ihrem Haus an der Kieler Förde. Hier haben Sie Ihre Kinder großgezogen – sie haben im Garten gespielt, den ersten Drachen am Strand steigen lassen und gemeinsam den Blick aufs Meer genossen. Viele Feste wurden gefeiert, und auch jetzt, wo die Kinder längst eigene Wege gehen, verbringen Sie ruhige und erfüllte Tage an diesem besonderen Ort. Die vertrauten Geräusche der Förde, das sanfte Rauschen der Wellen, das Kreischen der Möwen – all das gehört zu Ihrem Zuhause und erfüllt es mit Leben.
Nun denken Sie daran, wie es weitergeht: Sie möchten, dass dieses Haus, in dem so viele Erinnerungen stecken, in der Familie bleibt. Es stellt sich die Frage: „Wie kann ich meine Immobilie vererben und sicherstellen, dass dieser besondere Ort in der Familie bleibt?“ Ein Erbe an der Kieler Förde ist nicht nur ein emotionaler Wert, sondern auch ein gefragter Wohnraum. Küstennähe und Meerblick sind heute gefragter denn je. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Ihr Erbe an der Küste optimal vorbereiten und gestalten können.
Immobilie vererben: Erbe vs. Vermächtnis
Wenn Sie Ihre Immobilie vererben möchten gilt es zwischen einem Erbe und einem Vermächtnis abzugrenzen. Beide Varianten unterscheiden sich in ihrer rechtlichen Wirkung und können je nach Ihrer Situation sinnvoll sein.
Beim Erbe übergeben Sie das gesamte Vermögen oder Teile davon an Ihre Erben, als Erbengemeinschaft über den Nachlass verfügen. Das bedeutet, dass Ihre Erben nicht nur die Immobilie vererben, sondern auch etwaige Schulden übernehmen. Ein Beispiel: Wenn Sie Ihrem Kind Ihr Haus als Erbe hinterlassen, wird es gemeinsam mit anderen Erben über den gesamten Nachlass entscheiden müssen, was unter Umständen zu Konflikten führen kann.
Ein Vermächtnis bietet Ihnen dagegen mehr Flexibilität. Sie können einer Person bestimmte Gegenstände oder Rechte, wie z. B. eine Immobilie, zukommen lassen, ohne dass diese Teil der Erbengemeinschaft wird. So könnte es etwa sinnvoll sein, wenn Sie Ihre Immobilie einer bestimmten Person, beispielsweise einem engen Freund oder einer entfernten Verwandten, zukommen lassen möchten, ohne sie zum Erben zu machen. Ein Beispiel: Sie verfügen in Ihrem Testament, dass Ihr Neffe Ihr Ferienhaus als Vermächtnis erhalten soll, während Ihr restlicher Nachlass auf Ihre Kinder verteilt wird.
Die Vermächtnis nehmende Person muss dabei auf die Erben zukommen, um den Anspruch geltend zu machen. Ihr Neffe müsste also die Erben kontaktieren, um das Ferienhaus zu erhalten, da es rechtlich betrachtet Teil des Erbes bleibt, bis die Erben es ihm aushändigen. Dabei ist eine notarielle Beurkundung verpflichtend.
Aspekt
Erbe
Vermächtnis
Rechtsstellung
Erben erhalten das gesamte Vermögen (inklusive Schulden) und sind Teil der Erbengemeinschaft.
Vermächtnis-Nehmende erhalten nur den festgelegten Gegenstand (z. B. Immobilie), sind aber keine Erben.
Verantwortung
Erben müssen Schulden und Pflichten des Nachlasses mit übernehmen.
Vermächtnis-Nehmende haften nicht für Schulden des Nachlasses.
Zugriff auf die Immobilie
Erben haben sofortigen Zugriff auf die Immobilie als Teil des Nachlasses.
Vermächtnis-Nehmende müssen ihren Anspruch gegenüber den Erben geltend machen.
Erbengemeinschaft
Erben müssen gemeinsam über den Nachlass entscheiden, was zu Konflikten führen kann.
Keine Mitbestimmung in der Erbengemeinschaft. Der Vermächtnis-Nehmende bekommt die Immobilie direkt.
Formen der Erbschaft
Neben der Unterscheidung zwischen Erbschaft und Vermächtnis lässt sich zudem zwischen zwei Formen der Erbschaft unterscheiden: Zwischen einer Übertragung zu Lebzeiten und der Erbschaft nach dem Ableben. Beide Optionen bieten Vor- und Nachteile, die gut überlegt sein wollen.
Immobilie vererben zu Lebzeiten
Wenn Sie sich entscheiden, bereits zu Lebzeiten Ihre Immobilie vererben zu wollen, geschieht dies in Form einer Schenkung. Diese ermöglicht es Ihnen, aktiv die Vermögensweitergabe zu steuern.
Der Knackpunkt dabei: Es fallen Schenkungssteuern an. Sie ähnelt der Erbschaftssteuer, jedoch findet die Übertragung nicht erst nach dem Tod, sondern bereits zu Lebzeiten statt. Die Höhe der Schenkungssteuer hängt von zwei Faktoren ab: dem Wert der Schenkung und dem Verwandtschaftsgrad zwischen dem Schenker und dem Beschenkten. Die Steuersätze reichen von 7 % bis 50 %. Doch durch geschickte Planung können Sie die Freibeträge nutzen, um Schenkungssteuer zu vermeiden oder zu verringern.
Dabei liegt ein großer Vorteil darin, dass diese Freibeträge alle zehn Jahre erneut gelten. So können Immobilien-Anteile in folgenden Werten alle zehn Jahre steuerfrei übertragen werden:
- Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder (im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2) und Kinder verstorbener Kinder (im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2): 400.000 Euro
- Enkelkinder (Kinder der Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2): 200.000 Euro
- Übrige Personen der Steuerklasse I (z. B. Eltern, Geschwister): 100.000 Euro
- Personen der Steuerklasse II (z. B. Nichten, Neffen, Stiefkinder): 20.000 Euro
- Personen der Steuerklasse III (alle übrigen Personen, wie Freunde oder entfernte Verwandte): 20.000 Euro (§ 16 Abs. 2 ErbStG).
Wenn Sie demnach bereits zu Lebzeiten Immobilie vererben, so kann bei einem Immobilienwert von 800.000 Euro die Übertragung an Ihre Kinder in zwei Schritten erfolgen. Zunächst können Sie einen Teil der Immobilie im Wert von 400.000 Euro schenken, der unter der Kinderfreibetrag fällt. Nach zehn Jahren steht der Freibetrag erneut zur Verfügung, so dass Sie dann den Restwert der Immobilie, ebenfalls 400.000 Euro, schenkungssteuerfrei übertragen können.
Auf diese Weise kann die gesamte Immobilie im Wert von 800.000 Euro innerhalb von zehn Jahren völlig steuerfrei auf Ihre Kinder übertragen werden. Diese Vorgehensweise erfordert eine vorausschauende Planung, bietet aber die Möglichkeit, die Schenkungssteuer effektiv zu umgehen und Ihr Vermögen optimal an die nächste Generation weiterzugeben.
Die Höhe der Schenkungssteuer hängt von der Beziehung zwischen dem Schenker und dem Beschenkten sowie vom Wert der Schenkung ab. Nehmen wir als Beispiel eine Schenkung im Wert von 800.000 Euro an ein Kind, welches zur Steuerklasse I gehört.
Der Freibetrag für Kinder liegt bei 400.000 Euro, was bedeutet, dass nur der Betrag über diesem Freibetrag – also 400.000 Euro (800.000 Euro - 400.000 Euro) – besteuert wird.
Die Steuersätze für die Steuerklasse I (für Kinder) liegen je nach Höhe der Schenkung wie folgt:
Für den Betrag bis 75.000 Euro: 7 %
Für den Betrag von 75.001 Euro bis 300.000 Euro: 11 %
Für den Betrag von 300.001 Euro bis 600.000 Euro: 15 %
Für den Betrag von 600.001 Euro bis 6.000.000 Euro: 19 %
Da der zu versteuernde Betrag 400.000 Euro beträgt, erfolgt die Berechnung so:
- Die ersten 75.000 Euro werden mit 7 % besteuert: 75.000 Euro * 0,07 = 5.250 Euro
- Der Betrag von 75.001 Euro bis 300.000 Euro (also 225.000 Euro) wird mit 11 % besteuert: 225.000 Euro * 0,11 = 24.750 Euro
- Der restliche Betrag von 100.000 Euro (von 300.001 Euro bis 400.000 Euro) wird mit 15 % besteuert: 100.000 Euro * 0,15 = 15.000 Euro
Die Gesamtsteuer beträgt also: 5.250 Euro + 24.750 Euro + 15.000 Euro = 45.000 Euro
Ihr Kind müsste somit bei einer Schenkung von 800.000 Euro eine Schenkungssteuer in Höhe von 45.000 Euro zahlen, nachdem der Freibetrag berücksichtigt wurde. Wenn Sie Ihre Immobilie vererben, können Sie demnach durch eine geschickte Planung diese Steuerlast deutlich reduzieren, indem Sie beispielsweise den Freibetrag optimal nutzen.
Schenkung mit Wohnrecht oder Nießbrauch
Wenn Sie Ihr Haus schon zu Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen möchten, aber weiterhin darin wohnen wollen, bietet die Schenkung mit Wohnrecht oder Nießbrauch eine ideale Lösung. Dabei geben Sie das Eigentum vorzeitig ab, sichern sich aber das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder von Mieteinnahmen zu profitieren. So bleiben Sie in Ihrem Zuhause, während das Eigentum bereits auf die nächste Generation übergeht – eine flexible und vorausschauende Lösung.
Immobilie im Alter
Mit der Schenkung mit Wohnrecht oder dem Nießbrauch gestalten Sie schon heute Ihre Zukunft und behalten gleichzeitig volle Flexibilität. Erfahren Sie mehr dazu, wie Sie Ihr Zuhause auch im Alter ideal an Ihre Bedürfnisse anpassen können und holen sich hilfreiche Informationen sowie praktische Tipps.
Immobilie vererben nach dem Ableben
Wenn Sie sich entscheiden nach Ihrem Ableben Ihre Immobilie vererben zu wollen. nach, wird diese Teil des Nachlasses und unterliegt der Erbschaftssteuer. Der Vererbungsprozess kann entweder durch ein Testament geregelt werden, in dem Sie selbst bestimmen, wer die Immobilie erbt, oder – falls kein Testament vorhanden ist – nach der gesetzlichen Erbfolge ablaufen.
Die Erbschaftssteuer wird dabei ähnlich wie die Schenkungssteuer erhoben und richtet sich nach dem Wert der Immobilie sowie dem Verwandtschaftsgrad des Erben. Auch hier stehen dieselben Freibeträge zur Verfügung, die den Erben zugutekommen, um einen Teil des Nachlasses steuerfrei zu erhalten (siehe Immobilie vererben zu Lebzeiten).
Zusätzlich zu den regulären Freibeträgen bei der Erbschaftssteuer gibt es vier weitere Pauschalen, die nicht in allen Fällen zur Anwendung kommen:
- Ehegatten und Lebenspartner: 256.000 Euro
- Kinder bis 5 Jahre: 52.000 Euro, abnehmend bis 10.300 Euro (für Kinder bis 27 Jahre).
- Der Freibetrag vermindert sich um Versorgungsbezüge, wie Witwenrenten.
- Bis zu 20.000 Euro für Erben, die den Verstorbenen unentgeltlich gepflegt haben.
- Pauschal 10.300 Euro für Beerdigungskosten, Grabpflege und Nachlassregelung.
- Hausrat: Bis zu 41.000 Euro steuerfrei für Erben der Steuerklasse I.
- Familienheim: Komplett steuerfrei für überlebende Ehegatten oder Kinder, wenn es mindestens 10 Jahre weiter genutzt wird (bei Kindern max. 200 qm Wohnfläche)
Gegenüber einer Schenkung hat es zwei Vorteile Ihre Immobilie vererben zu wollen:
- Die Immobilie als Altersvorsorge nutzen: Eine Immobilie kann im Alter eine wichtige finanzielle Absicherung sein, insbesondere bei unvorhergesehenen Situationen wie Berufsunfähigkeit oder hohen Pflegekosten. Wer über ein begrenztes Vermögen verfügt, sollte diesen finanziellen Puffer nicht voreilig aufgeben, um für spätere Lebensphasen abgesichert zu sein.
- Offene Hypothekenlast: Wenn die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist, kann es klug sein, sie erst nach dem Ableben zu vererben. Der Erbe übernimmt dann nicht nur die Immobilie, sondern auch die ausstehende Hypothek. Er hat die Wahl, das Erbe anzunehmen und die Schulden zu übernehmen oder das Erbe auszuschlagen. Alternativ kann der Erbe die Immobilie auch verkaufen, um die Schulden zu tilgen, falls er sie selbst nicht behalten möchte oder die finanziellen Verpflichtungen nicht tragen kann.
Testament vs. Gesetzliche Erbfolge: So sichern Sie die Verteilung Ihrer Immobilie
Die Entscheidung zwischen einem Testament und der gesetzlichen Erbfolge ist besonders wichtig, wenn es darum geht, eine Immobilie zu vererben. Mit einem Testament können Sie die Verteilung Ihrer Immobilie gezielt steuern, während bei der gesetzlichen Erbfolge feste Regeln greifen.
Testament: Gezielt Ihre Immobilie vererben
Wenn Sie sicherstellen möchten, dass Ihr Vermögen und insbesondere Ihre Immobilie nach dem Ableben nach Ihren persönlichen Wünschen aufgeteilt wird, ist ein Testament der beste Weg. Mit einem Testament können Sie festlegen, wer genau welchen Anteil am Nachlass erhält. So lassen sich Missverständnisse und Streitigkeiten unter den Erben vermeiden. Zudem können Sie individuelle Regelungen treffen, wie zum Beispiel bestimmte Personen begünstigen oder bestimmte Auflagen für die Erben festlegen, wenn Sie Ihre Immobilie vererben.
Es gibt verschiedene Formen von Testamenten, die je nach Situation und Bedarf genutzt werden können:
Handschriftliches Testament:
Das handschriftliche Testament ist eine einfache und kostengünstige Möglichkeit, den eigenen letzten Willen festzuhalten. Es muss vollständig von Hand geschrieben und am Ende eigenhändig unterschrieben sein, damit es rechtsgültig ist. Der Vorteil dieser Form liegt darin, dass sie ohne Notar oder rechtliche Beratung erstellt werden kann, wenn Sie Ihre Immobilie vererben. Dies spart Geld und Zeit.
Notarielles Testament:
Wenn Sie eine Immobilie vererben möchten und sicherstellen wollen, dass dies rechtssicher und ohne Missverständnisse geschieht, ist ein notarielles Testament wahrscheinlich die bessere Wahl. Ein Notar hilft Ihnen dabei, Ihre Wünsche klar und eindeutig zu formulieren und sorgt dafür, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.
Erbvertrag
Wenn Sie Ihre Immobilie vererben möchten und dabei eine bindende Vereinbarung mit einem oder mehreren Erben treffen wollen, bietet sich ein Erbvertrag an. Im Gegensatz zum Testament, das jederzeit einseitig geändert oder widerrufen werden kann, ist ein Erbvertrag für alle beteiligten Parteien rechtlich bindend. Er stellt eine verbindliche Vereinbarung zwischen dem Erblasser und einem oder mehreren zukünftigen Erben dar, die nur im gegenseitigen Einvernehmen geändert werden kann.
- Eigenhändige Schrift: Das gesamte Dokument muss von Hand geschrieben werden. Es ist nicht ausreichend, nur zu unterschreiben oder einen vorgedruckten Text zu ergänzen.
- Unterschrift mit Vor- und Nachnamen: Am Ende des Testaments muss der Verfasser mit vollem Vor- und Nachnamen unterschreiben, um die Urheberschaft zu belegen.
- Ort und Datum: Es ist empfehlenswert, den Ort und das Datum der Erstellung hinzuzufügen. Dies ist wichtig, um im Falle mehrerer Testamente die Reihenfolge nachvollziehen zu können.
- Einfach und schnell umsetzbar: Es erfordert keine notarielle Beglaubigung und kann jederzeit vom Verfasser geändert oder ergänzt werden.
- Kostenfrei: Da kein Notar hinzugezogen werden muss, entstehen keine Gebühren.
- Formfehler: Ein handschriftliches Testament muss komplett von Hand geschrieben und unterschrieben sein. Fehler bei der Form oder fehlende Unterschriften können zur Ungültigkeit führen. Gerade bei Immobilien von hohem Wert, wie etwa Ihrem Haus an der Kieler Förde, könnte dies bedeuten, dass Ihre Wünsche unberücksichtigt bleiben, wenn Sie Ihre Immobilie vererben.
- Missverständnisse und Anfechtungen: Ohne fachliche Beratung kann es zu unklaren Formulierungen kommen, die später zu Streitigkeiten führen können.
- Sicherheitsrisiko: Das Testament könnte verloren gehen oder nach Ihrem Ableben nicht gefunden werden. Es besteht auch die Gefahr, dass es absichtlich vernichtet oder manipuliert wird.
- Beurkundung durch den Notar: Sie müssen das Testament in Anwesenheit eines Notars aufsetzen. Der Notar prüft, ob Ihr letzter Wille den rechtlichen Anforderungen entspricht, und sorgt für die korrekte Formulierung.
- Unterschrift und Hinterlegung: Nach der Beurkundung wird das Testament vom Notar unterzeichnet und kann sicher beim Nachlassgericht hinterlegt werden, sodass es nach Ihrem Ableben nicht verloren geht oder manipuliert wird.
- Rechtssicherheit: Ein notarielles Testament ist besonders bei wertvollen Vermögenswerten wie einer Immobilie eine verlässliche Möglichkeit, um Ihren Nachlass nach Ihren Wünschen zu regeln. Der Notar achtet darauf, dass keine formalen Fehler gemacht werden, die das Testament ungültig machen könnten.
- Beweiskraft: Ein notariell beurkundetes Testament hat eine hohe Beweiskraft. Es ist schwerer anzufechten als ein handschriftliches Testament, was besonders bei einer Immobilie wichtig sein kann, da diese oft im Zentrum von Erbstreitigkeiten steht.
- Sicherheit der Aufbewahrung: Ein notarielles Testament wird sicher beim Nachlassgericht oder vom Notar aufbewahrt, wodurch das Risiko, dass es verloren geht oder zerstört wird, minimiert wird.
- Kosten: Die Erstellung eines notariellen Testaments ist mit Gebühren verbunden, die sich nach dem Wert des Nachlasses richten. Wenn Sie eine Immobilie vererben, können diese Kosten höher ausfallen als bei einem einfachen handschriftlichen Testament.
- Änderungen: Änderungen am notariellen Testament sind ebenfalls mit zusätzlichen Kosten verbunden und erfordern einen erneuten Gang zum Notar.
- Notarielle Beurkundung: Der Erbvertrag muss immer in Anwesenheit eines Notars geschlossen und beurkundet werden. Der Notar stellt sicher, dass beide Parteien – der Erblasser und die Erben – die rechtlichen Konsequenzen verstehen und dass alle formellen Anforderungen eingehalten werden. Das gibt dem Erbvertrag hohe rechtliche Sicherheit.
- Vertragsparteien: Im Erbvertrag verpflichten sich beide Seiten, der Erblasser und die zukünftigen Erben. Der Erblasser legt fest, wer die Immobilie oder andere Vermögenswerte nach seinem Tod erhält, und die Erben verpflichten sich, diese Vereinbarung zu akzeptieren.
- Rechtliche Verbindlichkeit: Im Gegensatz zum Testament kann der Erbvertrag nicht einseitig geändert oder widerrufen werden. Das bedeutet, dass die Erben sicher sein können, dass sie die Immobilie oder den vereinbarten Nachlass erhalten. Diese Verbindlichkeit bietet vor allem bei Immobilien, die von hohem Wert sind oder im Familienbesitz bleiben sollen, zusätzliche Sicherheit.
- Vermeidung von Erbstreitigkeiten: Da der Erbvertrag bereits zu Lebzeiten des Erblassers festlegt, wer welche Anteile erhält, können spätere Streitigkeiten unter den Erben vermieden werden. Besonders wenn es darum geht, eine wertvolle Immobilie zu vererben, sorgt ein Erbvertrag dafür, dass alle Parteien bereits im Vorfeld die Verteilung kennen und akzeptieren.
- Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten: Sie können im Erbvertrag spezifische Vereinbarungen treffen. Zum Beispiel können Sie festlegen, dass ein Erbe die Immobilie erst nach bestimmten Bedingungen, wie etwa dem Erreichen eines bestimmten Alters oder der Übernahme von Pflegeverpflichtungen, erhält. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, Ihre Wünsche und Anforderungen präzise festzuhalten.
- Unflexibilität: Der Erbvertrag kann nur mit Zustimmung aller Beteiligten geändert werden. Wenn sich Ihre Lebensumstände ändern oder Sie Ihre Meinung über die Verteilung Ihres Vermögens ändern, können Anpassungen am Erbvertrag nur erfolgen, wenn alle Vertragsparteien damit einverstanden sind. Das bedeutet, dass Sie nicht mehr so frei über Ihre Immobilie verfügen können wie bei einem Testament.
- Kosten: Die Erstellung und Beurkundung eines Erbvertrags ist kostenpflichtig und die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Wert des Nachlasses. Bei der Vererbung einer Immobilie können diese Kosten aufgrund des hohen Werts der Immobilie erheblich sein.
- Verpflichtungen für den Erben: In einigen Fällen können im Erbvertrag auch Verpflichtungen für den Erben festgelegt werden, etwa die Pflege des Erblassers oder andere Gegenleistungen. Diese Verpflichtungen können den Erben schon zu Lebzeiten des Erblassers an bestimmte Aufgaben binden.
Gesetzliche Erbfolge: Wer erbt, wenn kein Testament vorliegt?
Wenn Sie sich dazu entscheiden, kein Testament zu verfassen, tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Im Gegensatz zum Testament, bestimmt diese wer als Erbe in Frage kommt und in welcher Reihenfolge die Vermögenswerte vererbt werden. Diese Erbfolge ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§1923 ff., BGB) festgelegt und richtet sich primär nach dem Verwandtschaftsgrad. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass die Person erbberechtigt ist. Dabei werden nicht nur Ehepartner und Kinder berücksichtigt, sondern auch weiter entfernte Verwandte, falls keine näheren Verwandten vorhanden sind. Wenn Sie eine Immobilie vererben möchten, sollten Sie die gesetzliche Erbfolge genau kennen, um sicherzustellen, dass Ihr Vermögen wie gewünscht weitergegeben wird.
Die gesetzliche Erbfolge unterscheidet Erben in sogenannte Erbordnungen:
Erste Ordnung: Zu dieser gehören Kinder und deren Nachkommen. Wenn Sie eine Immobilie vererben und Kinder haben, werden diese als Erben erster Ordnung betrachtet. Falls ein Kind bereits verstorben ist, treten dessen Kinder (also Ihre Enkelkinder) an dessen Stelle.
Zweite Ordnung: Sind keine Erben der ersten Ordnung vorhanden, erben Ihre Eltern und deren Nachkommen, also Ihre Geschwister und Nichten/Neffen.
Dritte Ordnung: Falls auch keine Erben der zweiten Ordnung vorhanden sind, treten Ihre Großeltern und deren Nachkommen, also Tanten, Onkel und Cousins, in die Erbfolge ein.
Der Anteil des Nachlasses, den der Ehepartner erhält, hängt maßgeblich vom Güterstand der Ehe und davon ab, ob es noch Verwandte gibt, die als Erben der ersten oder zweiten Ordnung in Frage kommen. Wenn Sie eine Immobilie vererben und Verwandte der ersten Ordnung (wie Kinder oder Enkel) haben, erhält der Ehepartner in der Regel ein Viertel des Nachlasses. Sind hingegen nur Verwandte der zweiten Ordnung (wie Eltern oder Geschwister) vorhanden, bekommt der Ehepartner die Hälfte des Vermögens. Sollten keine Verwandten der ersten oder zweiten Ordnung existieren, wird der Ehepartner zum Alleinerben und erbt das gesamte Vermögen, einschließlich der Immobilie, die Sie vererben möchten.
Der Güterstand regelt die Vermögensverhältnisse zwischen Ehepartnern. Es gibt drei Formen:
- Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Standard ohne Ehevertrag), bei dem das Vermögen getrennt bleibt, aber im Erbfall ein Zugewinnausgleich stattfindet.
- Gütertrennung, bei der das Vermögen vollständig getrennt ist und kein Ausgleich erfolgt.
- Gütergemeinschaft, bei der das Vermögen beider Partner gemeinschaftlich verwaltet wird.
Planen Sie, Ihre Immobilie zu vererben? Eine professionelle Immobilienbewertung hilft Ihnen, den genauen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln und die Verteilung im Testament besser zu planen. Erfahren Sie jetzt mehr über unser Angebot zur Immobilienbewertung und sichern Sie sich Klarheit über Ihr Erbe.
Immobilie vererben: Wichtige Regelungen
Wenn Sie Ihre Immobilie vererben gibt es einige wichtige rechtliche Regelungen, die Sie beachten sollten, um Streitigkeiten und Unklarheiten zu vermeiden. Insbesondere die Erbengemeinschaft, die entsteht, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, kann komplex sein. Alle Erben werden gemeinsam Eigentümer der Immobilie und müssen über deren Verwaltung und Nutzung entscheiden. Dies bedeutet, dass alle Maßnahmen, wie etwa der Verkauf der Immobilie oder Renovierungsarbeiten, nur im Einverständnis aller Erben durchgeführt werden können. Uneinigkeit kann zu Blockaden führen und den Wert der Immobilie mindern.
Zudem sollten Sie den Pflichtteil für nahe Angehörige wie Kinder oder Ehepartner nicht außer Acht lassen. Dabei handelt es sich um den gesetzlich festgelegter Mindestanteil am Erbe, auf den bestimmte Erben – auch wenn sie im Testament nicht bedacht wurden – einen Anspruch haben. Dieser Anspruch betrifft in erster Linie Ehepartner, Kinder und gegebenenfalls Eltern des Verstorbenen, sofern keine eigenen Nachkommen vorhanden sind.
Beispiel: Angenommen, Sie haben drei Kinder und möchten allerdings nur einem Ihre Immobilie vererben. Die anderen beiden Kinder haben dennoch Anspruch auf jeweils die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils, also ein Sechstel des Nachlasswertes. Der Erbe, der die Immobilie erhält, müsste diese Pflichtteile in Geld auszahlen.
Der Pflichtteil kann nur in seltenen Fällen entzogen werden, etwa bei schwerwiegendem Fehlverhalten. Da der Pflichtteilsanspruch die Liquidität des Erben belasten kann, ist eine frühzeitige Planung wichtig, um den Verkauf der Immobilie zu vermeiden.
Immobilie vererben: Wichtige Fristen
Beim Immobilie vererben sind die folgenden Fristen besonders zu beachten:
- Zehnjährige Schenkungsfrist: Wenn Sie zu Lebzeiten Ihre Immobilie vererben, greift eine steuerliche Regelung, die besagt, dass die Schenkung wie ein Erbe behandelt wird, falls der Erblasser innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung stirbt. Das bedeutet, die Immobilie wird in die Erbschaftssteuerberechnung einbezogen, wodurch es möglicherweise zu höheren Steuerzahlungen kommt.
- Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs: Wenn Sie eine Immobilie vererben und zuvor verschenken, tritt der Pflichtteilsergänzungsanspruch in Kraft. Pflichtteilsberechtigte haben Anspruch auf den Wert der Schenkung, jedoch wird dieser jedes Jahr um 10 % verringert. Nach zehn Jahren entfällt der Anspruch vollständig. Diese Abschmelzung stellt sicher, dass Erben nicht durch Schenkungen benachteiligt werden und eine faire Berechnung des Pflichtteils gewährleistet bleibt. Es gibt besondere Regelungen, wenn sich der Erblasser Rechte wie Nießbrauch oder Wohnungsrecht vorbehält.
Immobilie vererben: Entstehende Kosten
Beim Immobilie vererben entstehen neben der bereits thematisierten Erbschaftssteuer verschiedene zusätzliche Kosten:
- Grundbucheintragung: Sobald die Immobilie vererbt wird, muss der Erbe als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Hierfür fallen Gebühren an, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.
- Notarkosten: Notare werden häufig benötigt, um den Erbschein zu erstellen oder um Verträge zu beglaubigen. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und steigen ebenfalls mit dem Wert der Immobilie.
- Laufende Kosten: Auch nach der Erbschaft müssen regelmäßige Ausgaben wie die Grundsteuer, Instandhaltung und Versicherungen bezahlt werden. Diese Ausgaben können je nach Zustand der Immobilie variieren.
- Verkehrswertgutachten: Wenn der genaue Wert der Immobilie unklar ist, kann ein Gutachten durch einen Sachverständigen erforderlich sein. Dies hilft nicht nur bei der Bewertung für Erbschaftsangelegenheiten, sondern auch, wenn die Immobilie verkauft werden soll.
Immobilie vererben: Wann es sinnvoll sein kann, das Erbe auszuschlagen
Wenn Sie Ihre Immobilie vererben, insbesondere an der begehrten Kieler Förde, handelt es sich um ein wertvolles Erbe in einer begehrten Küstenregion. Doch auch hier kann das Erbe eine Belastung darstellen, besonders wenn Schulden oder hohe Instandhaltungskosten anfallen. Vererbende sollten daher frühzeitig ihre Erben über den Zustand der Immobilie informieren.
Sollten die Erben die finanziellen Verpflichtungen oder Kosten für die Instandhaltung nicht tragen können, besteht die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen. Dabei verzichtet die Person auf alle Rechte und Pflichten. Das Erbe geht an die nächsten Berechtigten über. Die Ausschlagung muss innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbes erfolgen. Bei im Ausland lebenden Erben verlängert sich die Frist auf sechs Monate.
Nach der Ausschlagung hat die Person keinen Anspruch mehr auf den Nachlass und wird rechtlich so behandelt, als wäre sie nie Erbe gewesen. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn das Erbe mit hohen Schulden oder anderen finanziellen Belastungen verbunden ist, die die Erben vermeiden möchten.
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FAQ - Immobilie vererben
Die 10-Jahresfrist bei einer Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs bezieht sich auf den Pflichtteilsergänzungsanspruch im Erbrecht. Diese Frist beginnt erst, wenn der Nießbrauch endet, also der Schenker auf sein Nießbrauchrecht verzichtet oder dieses ausanderen Gründen erlischt. Solange der Schenker das Nießbrauchrecht ausübt, behält er die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie, und die Schenkung wird für die Berechnung der Frist nicht vollständig berücksichtigt. Das bedeutet, dass die 10-Jahresfrist, die relevant ist, um den Pflichtteilsergänzungsanspruch zu berechnen, erst ab dem Wegfall des Nießbrauchs zu laufen beginnt.
Wenn Sie eine Immobilie vererben und dabei Nießbrauch einräumen, sollten Sie diese Regelung im Auge behalten, da Schenkungen mit Nießbrauch häufig erst später in den Pflichtteil einfließen.
2023 gab es bei der Erbschaftssteuer eine wichtige Änderung, die Sie betrifft, wenn Sie Ihre Immobilie vererben. Durch das Jahressteuergesetz 2022 wird der Wert vererbter Immobilien strenger an den tatsächlichen Verkehrswert angepasst. Dies kann zu höheren Steuerbelastungen führen, da viele Immobilien an Wert gewonnen haben. Außerdem wurde die Nutzungsdauer von Immobilien verlängert und der Sachwertfaktor sowie Liegenschaftszins angepasst. Diese Änderungen erhöhen die steuerliche Bewertung, ohne dass der Freibetrag angehoben wurde.
Ein Berliner Testament regelt, dass sich Ehepartner gegenseitig als Alleinerben einsetzen, und die Kinder erst erben, wenn beide Elternteile verstorben sind. Trotzdem können Kinder nach dem Tod des ersten Elternteils ihren Pflichtteil einfordern. Das bedeutet, dass sie einen Teil des Erbes sofort erhalten, aber auf ihren vollen Erbanteil verzichten. Für den Fall, dass eine Immobilie vererbt wird, kann dies steuerliche und finanzielle Konsequenzen haben. Eltern können eine sogenannte Pflichtteils-Strafklausel einbauen, um dies zu verhindern.
Ein handgeschriebenes Testament sollte klare und präzise Formulierungen enthalten, um Missverständnisse zu vermeiden. Verwenden Sie einfache, unmissverständliche Sprache und vermeiden Sie juristische Fachbegriffe, die zu Unklarheiten führen könnten. Geben Sie klar an, wer welche Vermögenswerte erben soll, und erwähnen Sie auch, was mit Restvermögen geschehen soll. Mehrdeutige oder vage Aussagen können später zu Streitigkeiten führen. Es empfiehlt sich, vor der Erstellung rechtlichen Rat einzuholen, um die Wünsche eindeutig und rechtssicher zu formulieren.
Ein Berliner Testament hat steuerliche Nachteile, insbesondere wenn Sie Ihre Immobilie vererben. Nach dem Tod des ersten Ehegatten kann der überlebende Ehegatte die Freibeträge der Kinder nicht nutzen, was später zu einer höheren Erbschaftssteuer führen kann. Außerdem können die Kinder sofort ihren Pflichtteil verlangen, was zu finanziellen Belastungen des überlebenden Partners führen kann. Zudem kann das Testament nach dem Tod eines Partners nicht mehr geändert werden, was die Flexibilität einschränkt.
Die 6-Wochen-Frist für die Erbausschlagung beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem der Erbe Kenntnis vom Erbfall und seiner Erbenstellung erhält. Dies geschieht in der Regel durch die offizielle Benachrichtigung des Nachlassgerichts oder durch die Eröffnung des Testaments. Falls der Erbe erst später von seinem Erbrecht erfährt, läuft die Frist ab diesem Zeitpunkt.
Wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen kann, gibt es mehrere Möglichkeiten. Eine Option ist die gerichtliche Auseinandersetzung, bei der das Nachlassgericht hilft, den Nachlass aufzuteilen. Alternativ kann auch ein Vermittler oder Mediator eingeschaltet werden, um Konflikte beizulegen. Falls es um eine Immobilie geht, kann sie verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt werden. In extremen Fällen kann jeder Miterbe seinen Anteil auch durch eine Teilungsversteigerung erzwingen, was jedoch meist zu einem geringeren Erlös führt.
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Unsere Tipps helfen Ihnen beim Kauf einer passenden Wohnung, um Ihren Wohnraum optimal an Ihre Bedürfnisse anzupassen.
Immobilie verkaufen statt vererben?
Unsere Tipps zeigen, wie Sie Ihre Immobilie optimal verkaufen und den besten Preis erzielen.
Das OstseeMakler Immobilien-Lexikon
In unserem Immobilien-Lexikon finden Sie Erklärungen zu Themen rund um Immobilien – für ein sicheres und geregeltes Erbe.