Schleswig-Holstein ist durch den Tourismus geprägt. Einige der schönsten Gegenden für Aktiv- und Strandurlaub liegen nahe der Kieler Förde, in der Holsteinischen Schweiz. Erfahren Sie mehr über die beiden Seiten eines Ferienobjekts: Vermietung und Besitz.
Sandburg bauen am Strand, wandern an der Schlei, der Geruch von frisch gegrilltem an einem warmen Sommertag, das Kitesurfen auf stürmischer Herbstsee, die kalte, salzige Luft im Winter: Eine Ferienwohnung an der Ostsee ist Treffpunkt und gemütlicher Rückzugsort im Urlaub. Erinnerungen und Emotionen halten oft ein Leben lang. Gerade deshalb sind Ferienwohnungen für den Urlaub beliebt. Oft genug wird die Unterkunft nicht nur in einem Jahr, sondern wiederholt gebucht. In den letzten Jahren hat mobiles Arbeiten und Homeoffice zudem einen Boom erlebt. Dadurch ist es problemlos möglich, einen produktiven Arbeitstag in der Ferienwohnung zu haben und anschließend am Strand den Sonnenuntergang zu genießen.
Urlaubszeit, beste Zeit: Wann ist das Angebot an Ferienwohnung gut?
Die geschützte Ostseelage beliebter Urlaubsorte an der Kieler Bucht oder der Schlei hat ebenso Einfluss auf die touristische Auslastung im Norden Schleswig-Holsteins, wie Feiertage und Ferien. Für Rucksackreisende mit Zelt kann das möglicherweise kein Problem darstellen. Sollten Sie mit der Familie und ggf. den Großeltern oder einer befreundeten Familie verreisen und eine Ferienunterkunft wollen, gilt es hier rechtzeitig zu buchen – oder möglicherweise den kurzfristigen Vermieter zu finden.
Indoor oder Outdoor: Dem Wetter mit der Unterkunft ein Schnippchen schlagen
Wenn Sie in einen der bekannten Ferienorte, wie Kiel, Brodersby oder Laboe besuchen möchten, sollten Sie das Wetter unbedingt einbeziehen.
- Im Sommer können Temperaturen bis 23°C erreicht werden. Im Gegensatz können die Temperaturen auch bis ca. 13°C sinken. Im Frühjahr reicht die Spanne von ca. 19°C bis 7°C.
- Damit haben Liebhaber der deutschen Ostsee eine Vielzahl an Möglichkeiten sich draußen zu vergnügen und Zeit zu verbringen. Sei es der Tag am Strand mit anschließendem Grillen auf der Terrasse der Ferienwohnung, die Wanderung an der Schlei oder Windsurfen bei entsprechendem Wind.
Urlaub an der Ostsee bedeutet auch: Es gibt kein schlechtes Wetter, sondern nur schlechte Kleidung – oder eben, indoor ist auch schön. Denn die norddeutschen Küstenregionen sind berüchtigt für wechselhaftes Wetter, Regenschauer und die steife Brise. Das spiegelt sich wieder in:
- Einer Jahresspanne an Regentagen von 8-12 oder einer durchschnittlichen Regenmenge pro Monat von 40mm – 80mm in der Spitze.
Für eine Vielzahl von Besuchern bietet sich da das Anmieten einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses an. Zumal die Nebensaison bisher nicht für alle Besucher als attraktiv erscheint. Informieren Sie sich über die Ausstattung unserer Ferienobjekte und finden Sie ihre Ferienunterkunft.
Ferienobjekt saisonal passend vorbestellen oder mieten
Wie üblich spielen Ferien und Feiertage, auch in der Nebensaison, eine Rolle bei der Buchung einer Ferienunterkunft. Oft sind Wochenendausflüge ein weiterer Faktor, der die kurzfristige Auslastung beeinflusst. Deutlich erkennbar sind potenzielle Auslastungsspitzen in einer Studie der ifw Kiel, Institut für Weltwirtschaft. Diese zeigt an, dass erwartbar im Hochsommer die höchste Auslastung vorherrscht. Im Frühsommer und – herbst ist die Auslastung ebenfalls hoch. Entsprechend dicht am jahreszeitlichen Zyklus zeigen die Daten zur Auslastung ein Absinken im Winter. Wobei, Spaziergang an kalter Seeluft und danach Aufwärmen und kochen?
Buchen Sie bei uns
Wir bieten Ihnen für die Zeit Ihres Urlaubs oder auch ihrer Workation gemütliche, gut ausgestattete und gut gelegene Ferienwohnungen. Unsere Objekte sind sowohl städtisch, als auch ländlich ruhig gelegen.
Wieviel kostet die Miete einer Ferienwohnung?
Die Saison spielt eine wichtige Rolle für den Preis einer Ferienübernachtung in Wohnung oder Haus. Herbst und Winter sind daher insbesondere für Kurzentschlossene gute Zeiten günstig zu übernachten und Seeluft zu schnuppern. Sollten Sie Tipps zur Suche Ihrer Unterkunft auf Plattformen oder direkt bei Anbietern gebrauchen könenn, stehen Ihnen hier wichtige Informationen zur Verfügung. Zudem ist die gewünschte Destination wichtig. In Metropolen und kleineren Orten mit starker touristischer und kultureller Prägung können hochpreisige Unterkünfte länger verfügbar sein. Für Großstädte kann eine Unterkunft in Randgebieten preisliche Vorteile haben und die Urlaubserfahrung grundsätzlich positiv prägen, wenn man bereit ist, den öffentlichen Verkehr vor Ort zu nutzen. Die Möglichkeiten der Mikromobilität, bspw. Roller oder Leihfahrräder, schaffen zudem mehr Freiraum in der Wahl der Ferienwohnung.
Im gesamtdeutschen Vergleich liegt Schleswig-Holstein, bspw. in einer Erhebung aus 2018, im oberen Drittel der durchschnittlichen Preise für Ferienwohnungen und - häuser. Mit durchschnittlich 96€ reiht sich damit Schleswig-Holstein hinter Mecklenburg-Vorpommern oder auch Berlin ein. Ein Vergleich der Preisentwicklung und Nachfrage von 2020 auf 2019 zeigt, dass sich die Nachfrage bei gleichbleibenden Preisen in den maßgeblichen Zeiten des Jahres um bis zu 50% gesteigert hat. Wie an vielen anderen Stellen wurde diese positive Entwicklung von der Corona-Problem stark beeinflusst. Aufgrund der hohen Anzahl an Selbstversorger-Übernachtungen konnte allerdings ein schneller Anschluss an alte Erfolge geschafft werden, sobald sich die Situation entspannte. Momentan bewegen sich die Preise für Ferienwohnungen an der Kieler Bucht oder auch der Schlei, je nach Saison, zwischen 50-150€.
Urlaubsregion Schlei: Ostsee-Fjord nahe Kieler Bucht
In den Jahren hat sich insbesondere die Region rings um die Schlei als äußerst attraktives Tourismusgebiet etabliert. Nord-westlich von Kiel gelegen verbindet der Ostsee-Fjord Schlei die Gebiete Kappeln und Angeln auf 42 km Länge. Durch den weitläufigen Naturpark führen eine Vielzahl von Fahrradwegen und -routen. Direkt am Ufer, vorbei an den Zahlreichen Badestellen, können Sie die Seen-Landschaft an sich vorbeiziehen lassen, während der Tritt in die Pedale zu den abgelegeneren Orten abseits des Sees führt. Schleichwege, Badesee-Touren oder die Reetdach-Tour sind gute Aufhänger zum Erkunden des wertvollen Naturgebiets. Auf und am Wasser lässt sich ebenso sehr gut Zeit verbringen. Die Gegend ist bekannt als Segel- und Surfspot, bietet Standup-Paddlern und Kanufahrern eine schöne Kulisse. Rings um die Schlei können Touristen auch gut auf Entdeckungtour in den kleinen Städten und Städtchen gehen: In Schleswig, Kappeln oder Brodersby finden sich eine Vielzahl klassischer und historisch wertvoller Gebäude, Cafes und Restaurants laden zum Genießen ein. Zudem hat sich der Bereich Wellness in der Gegend gefestigt.
Auch wenn Sie kein Freund des Fahrrads sind, kann das Auto ruhig stehen gelassen werden. Denn der öffentliche Nahverkehr in und um den Naturpark Schlei bietet eine gute Fahrt zwischen Start und Ziel. Die Menschen im Naturgebiet Schlei setzen sich für die Schönheit und Gesundheit der Landschaft ein, befassen sich mit Tourismus- und Besucher-Management. Denn auch in der Zukunft soll der Ostseefjord Schlei ein Ort der Erholung und Regeneration sein. Für das Jahr 2025 sind laut einer Studie zum Thema Tourimus an der Schlei rund eine Million Touristen zu verzeichnen. Die Anzahl der Betten in Ferienwohnungen beläuft sich dabei mit 6500 auf das 9-10 fache der Hotelbetten und Campingplätze. Informieren Sie sich über Ihre nächste Ferienwohnung an der Schlei.
Ferienwohnung Laboe
Entdecken Sie unsere gemütlichen Ferienwohnungen in Laboe. Genießen Sie moderne Ausstattung und Komfort, gepaart mit traumhafter Lage. Ideal für stressfreie Tage und erholsame Nächte am Meer - unsere Unterkünfte bieten Ihnen alles, was Sie für einen entspannten Aufenthalt benötigen.
Ferienwohnungen: Wichtiger Wirtschaftsfaktor Übernachtungen
Im Jahr 2024 verzeichnete das Land Schleswig-Holstein insgesamt 38.089.663 Übernachtungen, wobei für die Gebiete an der Ostsee und die holsteinische Schweiz fast 20 Millionen, also nahezu die Hälfte entfallen. Im Flächenvergleich wird diesem Ergebnis das restliche Binnenland und die Gebiete an der Nordsee gegenübergestellt. Eine positive Entwicklung der Übernachtungszahlen für diese Gebiete war bereits in den Jahren zuvor erkennbar. Denn in einem Vergleich zwischen den Ergebnissen der Jahre 2019 und 2022 ist ersichtlich, dass sich die Übernachtungen an der Ostsee und in der holsteinischen Schweiz um 9,1%, bzw. 4,5% gesteigert haben. Die Kategorie der Selbstversorger hat hier stark beigetragen.
Das Tourismusbarometer für Schleswig-Holstein, eine gemeinschaftliche Erhebung verschiedener Akteure aus Wirtschaft und Wissenschaft, die seit 2022 erstellt wird, erweitert das Bild. Denn neben Bereichen wie Gastronomie und Hotellerie oder jeweilige Gästezufriedenheit werden auch Daten zu den Übernachtungen erfasst. Im Vergleich von 2023 zu 2022 zeigt sich, dass die Gebiete an der Ostsee, also auch die Kieler Bucht oder Laboe ein Zuwachs von 0,6%, also 18,9% Übernachtungen zu verzeichnen war. Für die holsteinische Schweiz ist das Ergebnis noch positiver: 3,3% Zuwachs, demnach eine Million.
Im bundesweiten Vergleich konnte Schleswig-Holstein im Zeitraum, vor und nach der Cororna-Problematik, als einziges Bundesland einen Zuwachs an Übernachtungen verzeichnen – 4,2.
Der Markt für Ferienhäuser und -wohnungen in Schleswig-Holstein
Schleswig-Holstein hat mit 96.715 Unterkünften, neben Bayern und Mecklenburg-Vorpommern, den höchsten Bestand an Ferienhäusern. Davon sind 83.556 privat betrieben und 13.159 gewerblich. Der überragende Teil wird von den Besitzern selbst vermarktet oder verwaltet. Mit 86% ist dieser Anteil überdurchschnittlich hoch. Die Top 5, zu denen Schleswig-Holstein gehört, machen 75% des gesamten Ferienhausmarktes in Deutschland aus. Vom gesamten Marktumsatz in 2024 von 1.543 Million Euro, fallen 1.297 Million Euro auf den privaten Bereich.
Vielerorts zeigen sich die Preise für Ferienimmobilien in Schleswig-Holstein stabil. Aufgrund der verschiedenen Einflussfaktoren auf die allgemeine Preisentwicklung von Immobilien und den Besonderheiten für Ferienobjekte ist es ratsam, bereits in die Vorbereitung eines Kaufs einen Immobilienmakler einzubeziehen. Die Kenntnisse über den lokalen Markt, Entwicklungen in Verbindung mit den Fachkenntnissen können Ihnen Vorteile verschaffen. Wir helfen Ihnen bei der Suche nach Ihrem Ferienobjekt.
Ausflug nach Kiel
Ein Tagesausflug nach Kiel ist ein Muss für Besucher in Laboe. Die Landeshauptstadt liegt an der westlichen Förde und ist leicht über den Wasserweg erreichbar. Nutzen Sie die Fähre F2 für etwa 4,20€ pro Strecke und genießen Sie die maritime Atmosphäre und die Sehenswürdigkeiten der Stadt.
Ferienwohnung Laboe
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Urlaub buchen gut und schön?
Die Tourismus-Branche ist von starkem Wettbewerb geprägt. Es geht um jeden Gast und das bereits auf dem Weg zu einer Buchungs-Site oder dem Anruf beim lokalen Anbieter. In unserem 1x1 zur Buchung einer Ferienwohnung, eines -hauses oder Zimmers sind die wichtigsten Grundprinzipien beschrieben.
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Der persönliche Kontakt mit Ihnen, dem Menschen, sowie Ihre Absichten und persönlichen Beweggründe stehen hierbei im Vordergrund aller Aktivitäten.
Der Erfolg unserer Kunden ist unser primäres Ziel. Jeder Mitarbeiter ist individueller Teil eines starken Teams. Sie werden durch das Unternehmen nachhaltig gefördert und weitergebildet. Talente werden entwickelt und gestärkt und das "Wir - Gefühl" gepflegt.
Loyalität, Kollegialität und Sicherheit sind ein unverzichtbarer Bestandteil unserer Firmenkultur. Der OstseeMakler verfügt über transparente und effiziente innerbetriebliche Strukturen.
Standort Laboe
Schwanenweg 34
24235 Laboe
Telefon: (04343) 49 48 0
Fax: (04343) 49 48 20
E-Mail: kontakt@ostseemakler.de
FAQ - Ferienwohnungen an der Kieler Bucht
Das ist stark von der Region, dem Standort, der Ausstattung, dem Finanzierungshintergrund und weiteren Faktoren abhängig. Für eine Prognose ist eine gute Datenbasis wichtig. Da nicht unter allen Umständen ausreichend eigene Datenreihen vorhanden sind, müssen dafür Marktanalysen und -schätzungen durchgeführt werden.
Ein Weg zur fundierten und näherungsweise zuverlässigen Ertragsprognose kann wie folgt gestaltet werden:
- Region auf Auslastung und Preis überprüfen: Höhere Werte sind zumeist in Großstädten oder typischen Urlaubsregionen zu erwarten.
- Umsatz berechnen: Anhand der jährlich verfügbaren Nächte zur Belegung und den Preisen pro Nacht kann der Umsatz berechnet werden. Wichtig ist, dass durchschnittliche Mittelwerte angesetzt werden, sodass Extrema im Jahr ausgeglichen werden.
- Cashflow vor Steuer: Durch den Abzug von Fixkosten, variablen Kosten und Zinsen können die Brutto-Erträge geschätzt werden. Hier sollte ebenfalls auf möglichst realitätsnahe Werte geachtet werden.
Zufriedene Gäste und wirtschaftliches Funktionieren können hier zwei Ebenen sein. Die operative Ebene mit Gästebezug kann bspw. die Kommunikation mit Gästen oder den Gästeservice betreffen. Typischerweise besonders wichtig bei Problemfällen, wie Buchungsfehlern oder Problemen mit der Schlüsselkarte. Zweiteres beträfe den Bereich des Schlüssel- oder Zugangsmanagements. Zum laufenden Geschäft gehören zudem laufende Reinigungsaufgaben, bspw. Bettwäsche oder Badetücher, und die Instandhaltung aller Einrichtungen.
Auf administrativer Seite geht es um Fragen der Preisgestaltung, des Buchungsmanagements oder der Wahrung und Erfüllung von Rechten und Pflichten – Kurtaxe, Gästekarten, Veröffentlichungspflichten. Über den Bereich Abrechnung und Steuern, sowie die Kostenkontrolle wird ein starker Bezug zum wirtschaftlichen Ergebnis der Ferienwohnung geschaffen.
Ja und nein. Theoretisch ist es auf formaler Ebene möglich, dass eine Ferienimmobilie mit einem Wohnrecht belegt ist. Dieses theoretische Konstrukt ist jedoch kaum praktisch umsetzbar. Es kollidieren in dem Fall Zivilrecht und öffentliches Baurecht. Entsprechend dem BGB ist der Nutzungszweck der Immobilie egal, wenn ein notariell eingetragenes Wohnrecht besteht. Da ein Ferienobjekt baurechtlich für die Feriennutzung genehmigt ist, wird Dauerwohnen oft verboten oder stark eingeschränkt. Für Investoren schwindet damit das Interesse. Ausnahmen, in denen das Konstrukt in der Praxis funktioniert, sind Erbschaft, Übertragung oder zum Dauerwohnen genutzte alte Bestandsimmobilien in aktuellen Ferienregionen.
Ja, denn Banken müssen sich ausreichend absichern. Aus diesem Grund ist eine Ertragsprognose in den meisten Fällen Pflicht. Stabile Einnahmen und ein ausreichender Cashflow, geringes Ausfallrisiko und gute Verwertbarkeit der Immobilie bei Zwangsverwertung sind wesentliche Kriterien bei der Prüfung. Ohne eine umfassende Prognose, die neben der Ertragsprognose eine realistische Auslastungsannahme, durchschnittliche Übernachtungspreise, variable und fixe Kosten, sowie Steuern und Vergleichsobjekte umfasst, kann die Wirtschaftlichkeit nicht ausreichend geschätzt werden. Die Folge ist, dass der potenzielle Kreditgeber höhere Abschläge und Zinsen oder eine schlechtere Beleihung ansetzt. Ebenfalls möglich ist eine Ablehnung aufgrund von Unsicherheiten. Lassen Sie sich professionell beraten, um Ihr Vorhaben auf ein starkes Fundament setzen zu können.
Nein, in der Praxis ist die Finanzierung ohne Eigenkapital kaum zu leisten. Die wichtigsten Gründe dafür sind die Festsetzung deutlich höherer Zinsen, gesenkte Beleihungsgrenze, Aufschläge durch die Bank und die üblicherweise negative Wirkung auf den Cashflow – meist dann negativ. Die Bank bezieht dabei den Unterschied zwischen Ferienimmobilie zum Dauerwohnen und Kurzzeitvermietung ein. Wenn Banken sich darauf einlassen, sind alternative Faktoren, wie eine überdurchschnittlich gute Bonität oder bspw. eine zweite Immobilie als Sicherheit notwendig.
Entscheidend dafür ist, ob beim Verkauf die Spekulationssteuer gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) anfällt.
Haben Sie die Ferienwohnung für mindestens zehn Jahre nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags in Besitz, ist der Verkaufsgewinn i.d.R. steuerfrei. Ob die Wohnung vermietet oder selbst genutzt wurde spielt dabei keine Rolle.
Sollten Sie die Immobilie weniger als zehn Jahre in Besitz haben und vollständig eigen genutzt haben, ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei. Dies gilt auch für Eigennutzung in den letzten drei zusammenhängenden Jahren des Besitzes, wobei Sie die Wohnung lediglich im mittleren Jahr vollständig selbst bewohnt haben müssen.
Ist die Wohnung von Ihnen teilweise vermietet worden, ist der Verkaufsgewinn möglicherweise steuerpflichtig. Die Zeiten der Eigennutzung müssen durch entsprechende Dokumente und Belege nachgewiesen werden. Für gewerbliche Immobilienhändler kann die Anzahl der verkauften Immobilien innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine Rolle für die steuerliche Einstufung des Gewinns spielen. Im Zweifel erkundigen Sie sich bei der zuständigen Behörde.